На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: как регистрировать договор приобретения и продажи жилья, должен ли быть в доле ребенок?

На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: как регистрировать договор приобретения и продажи жилья, должен ли быть в доле ребенок?

  • Материнский капитал на покупку недвижимости в 2020 году

Материнский (семейный) капитал — это государственная мера поддержки семей, в которых есть дети.

1 марта 2020 года президент России подписал важный закон, и теперь получить материнский капитал можно даже при рождении первого ребенка. А в целом программа материнского капитала продлена до 31 декабря 2026 года. 

Право на получение материнского капитала имеют:

  • женщина, гражданка РФ, родившая или усыновившая второго или последующих детей после 1 января 2007 года, а также женщина, родившая или усыновившая, начиная с 1 января 2020 года, первого ребенка
  • мужчина, гражданин РФ, который является единственным родителем или усыновителем двух и более детей, рожденных после 1 января 2007 года
  • ребенок до 18 лет, рожденный в 2007 году или позднее, в случае смерти родителей или усыновителей или лишения их родительских прав

В подтверждение права на получение средств материнского (семейного) капитала выдается сертификат государственного образца.

Размер материнского капитала

Семьи, в которых начиная с 1 января 2020 года появился первый ребенок, получат по 466 617 рублей. Если в такой семье появится второй ребенок — сумма увеличится на 150 000 рублей и составит в общей сложности 616 617 рублей.

Если второй ребенок или последующие дети родились после 1 января 2020 года сумма материнского капитала составит 616 617 рублей. Если второй или последующие дети родились до 31 декабря 2019 года — 466 617 рублей.

Если второй, третий или последующий ребенок родился после 2007 года, и право на материнский капитал возникло, но вы им пока не воспользовались, сумма будет проиндексирована до тех же 466 617 рублей. Но и это не все — власти обещают, что эта сумма будет индексироваться и дальше.

А вот получить материнский капитал, если у вас только один ребенок и рожден он до 1 января 2020 года, не получится. За информацией о мерах поддержки, на которые можно рассчитывать в этом случае, обратитесь в органы социальной защиты вашего региона.

Как получить материнский капитал 

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал будет оформляться автоматически. Информация о получении семьей материнского капитала будет направлена в личный кабинет владельца сертификата на сайте Пенсионного фонда или портале Госуслуг. Семья сможет распоряжаться материнским капиталом, не обращаясь за сертификатом.

Пока же вы можете получить сертификат по прежней схеме — обратитесь в отделение Пенсионного фонда по месту жительства или в МФЦ. При себе нужно иметь комплект документов:

  • заявление на получение материнского капитала (образец заявления можно найти на сайте Пенсионного фонда)
  • паспорт или другой документ, удостоверяющий личность
  • свидетельства о рождении всех детей (для усыновленных — свидетельства об усыновлении)

А можно и не получать, и дождаться внедрения изменений — ведь законом срок получения сертификата не ограничен.

На что можно потратить материнский капитал

  • Улучшение жилищных условий
  • Образование детей
  • Пенсия мамы
  • Социальная адаптация детей-инвалидов
  • Ежемесячная выплата (при определенных условиях)

Остановимся подробнее на улучшении жилищных условий, ведь это — самое популярное на сегодня направление реализации материнского капитала. За годы действия программы ею воспользовались более 9 млн семей.Кстати, при покупке жилья в ипотеку использовать средства материнского капитала можно не дожидаясь, пока ребенку исполнится 3 года.

Под улучшением жилищных условий подразумевается покупка недвижимости — готового или строящегося жилья, строительство дома. А с этого года, благодаря все тем же изменениям в законе, дом можно купить или построить и на садовом участке, а не только на участке, выделенном под ИЖС.

Материнский капитал на строительство дома

Для того, чтобы использовать материнский капитал на строительство дома, обратитесь в Пенсионный фонд и предоставьте необходимые документы: копию документа о праве собственности на землю, копию разрешения на строительство, нотариальное обязательство оформить дом после завершения строительства в собственность родителей и всех детей.

Пенсионный фонд рассмотрит заявление и, если не найдет нарушений, перечислит вам аванс — 50% от суммы материнского капитала. А вторую половину вы получите через 6 месяцев и только после того, как подтвердите, что основные работы вы уже произвели. Например, возвели фундамент или стены.

Обратите внимание: использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке на строительство жилья в Сбербанке нельзя, однако им можно погасить основной долг.

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке

Вы можете использовать материнский капитал как первоначальный взнос при покупке готового или строящегося жилья в ипотеку Сбербанка. Как это работает?

  1. Возьмите справку из Пенсионного фонда с указанием суммы остатка материнского капитала
  2. Рассчитайте ипотеку и отправьте заявку, сделать это можно на ДомКлик.
  3. Выберите квартиру и оформите сделку
  4. Отнесите в Пенсионный фонд справку из банка о получении кредита и заявление о перечислении материнского капитала в счёт кредита

Первоначальный взнос по ипотеке на покупку готового и строящегося жилья в Сбербанке — 15%. Имея в распоряжении только средства материнского капитала, вы можете подать заявку на кредит в размере до 3,5 млн, пример расчета ниже. Но помните: решение по кредиту и одобренная сумма зависят и от вашего дохода в целом, и от других факторов.

На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: как регистрировать договор приобретения и продажи жилья, должен ли быть в доле ребенок?

Если суммы материнского капитала не хватает на первоначальный взнос, вы можете добавить к ней собственные средства.

Материнский капитал для частичного досрочного погашения ипотеки

Для погашения действующего кредита на приобретение (строительство) жилья возьмите в банке справку о сумме долга по кредиту, предоставьте ее в Пенсионный фонд вместе с заявлением о распоряжении материнским капиталом. В течение месяца ваше заявление будет рассмотрено, и, если нарушений не будет найдено, Пенсионный фонд переведет сумму материнского капитала в банк для погашения вашего кредита.

При этом средства материнского капитала идут на погашение процентов по кредиту, начисленных с даты последнего платежа по дату поступления средств, а вся остальная сумма — на погашение основного долга.

Важно: частичное досрочное погашение средствами материнского капитала возможно только с уменьшением суммы, но не срока кредита. Материнским капиталом нельзя погасить штрафы и неустойки по жилищному кредиту.

Рефинансирование кредита, на оплату которого использовали средства материнского капитала

Это тоже возможно. Однако есть очень важный нюанс: с рефинансированием кредита, на оплату первоначального взноса или погашение которого использовался материнский капитал, появляется необходимость выделить доли детям. Только после того, как вы это сделаете, сможете подать заявку на рефинансирование.

А вот теперь самое важное — вам потребуется получить согласие органов опеки и попечительства на залог детских долей. Каждый конкретный случай при этом рассматривается индивидуально, но — сразу отметим — получить его, скорее всего, будет непросто.

Продажа недвижимости, на оплату которой использовали средства материнского капитала

Здесь ситуация похожа на описанную выше. Если квартира была приобретена в ипотеку супругами и оформлена только на одного из них, перед продажей необходимо будет получить согласие банка на выделение долей второму супругу и всем детям, выделить доли, после получить согласие органов опеки на продажу этой квартиры, а дальше продавать объект и погашать кредит.

Читайте о том, как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала: «Как выделить доли детям после выплаты ипотеки при использовании материнского капитала».

Однако важно понимать: сначала необходимо будет полностью погасить кредит, а только после этого с объекта может быть снято обременение.

Рекомендуем

Была ли эта статья полезна?

Что нужно сделать чтобы продать квартиру, купленную на материнский капитал? — НЕДВИЖИМОСТЬ

Что нужно сделать чтобы продать квартиру купленную на материнский? По закону государственное пособие, выданное при рождении второго ребенка, можно потратить на покупку жилья. Время идет, дети растут, возникает ситуация, когда надо продать квартиру, купленную на материнский капитал, и приобрести более просторную.

Иногда требуется просто сменить район города или одному из родителей необходимо ехать в другой регион на работу. В этих случаях жилплощадь, возможно, не увеличится.

Но главное условие – интересы каждого ребенка не должны пострадать, дети имеют право получить в новом жилье часть, аналогичную той, которой они владели до этого.

Условия продажи квартиры, купленной с помощью материнского капитала

Основное условие, которое обязаны выполнить родители, приобретая жилье на деньги государственного пособия, – квартира делится на всех членов семьи. Свою часть получают отец, мать и дети, в том числе первый ребенок. Размеры долей могут быть разными, все решает соглашение по распределению квадратных метров.

Для продажи данной недвижимости полноправные представители детей – папа и мама – должны получить бумагу, разрешающую временно забрать собственность у каждого ребенка, в органах опеки.

При этом от них требуется доказать представителям ООП, что:

  • жилищные условия детей не ухудшатся;
  • при этом играет роль и переезд из одного населенного пункта в другой, например, из города в деревню, что при прочих равных условиях считается снижением уровня жизни;
  • сохранение площади нового места проживания;
  • доля, выделенная в новой квартире равна или больше доли, которую дети имели прежде.

Понятно, что органы опеки выразят согласие, только когда получат подтверждение об оформлении прав собственности детей на новые квадратные метры. Поэтому, прежде, чем обращаться с заявлением в ООП, надо приобрести новую жилплощадь, либо взять у продавца гарантию того, что после сделки купли-продажи дети останутся владельцами такой же доли недвижимости, что и раньше.

Как добиться разрешения на продажу от ООП?

Пакет документов, предоставляемый в органы опеки, условно делится на две категории.

  1. Документы членов семьи, удостоверяющие личность каждого, кто старше 14 лет, подтверждающие официальные отношения отца и матери (в браке или в разводе). В этот же список попадает заявление, подписанное родителями и старшими детьми, справки из школы, детского сада, поликлиники.
  2. Все бумаги, относящиеся к состоянию квартиры, правам собственности на нее, наличию долгов по ЖКХ и т.п., в том числе выписка из ЕГРН и документ, определяющий стоимость жилплощади. Требуется предоставить предварительный договор купли-продажи, заверенный у нотариуса.
Читайте также:  Как оформить отпуск по уходу за ребенком до 3 лет, а также до 1 или 1, 5, какие документы нужны работодателю для его предоставления, как рассчитывается пособие?

Сотрудники ООП вправе затребовать дополнительные бумаги, если возникнет вопрос о соблюдении прав несовершеннолетних. Поэтому еще один документ, который должны представить отец и мать, – обязательство о выделении долей детям в покупаемой недвижимости, заверенное у работника нотариата. Оформляется сроком на 6 месяцев.

Работникам отдела опеки и попечительства дается месяц на принятие решения по данному вопросу. Если проблем нет, органы опеки выдают официальный документ, разрешающий продажу квартиры, сроком на 3 месяца. Если сделка купли-продажи за это время не состоится, то разрешение придется оформлять заново.

На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: как регистрировать договор приобретения и продажи жилья, должен ли быть в доле ребенок?

Процедура продажи квартиры

Еще до обращения в ООП мама и папа находят покупателя на свою недвижимость и параллельно подбирают новое жилье, от собственника которого необходимо получить гарантии соблюдения интересов детей для органов опеки. Только после получения соответствующего разрешения составляется договор купли-продажи.

  • Наиболее распространенный и возможный вариант продажи недвижимости, приобретенной на государственное пособие, – практически одновременно продать собственную и купить новую квартиру, такую же или просторнее. Если новая квартира меньше, но органы опеки дали разрешение на ее покупку, доли несовершеннолетних детей должны остаться без изменения, за счет уменьшения долей остальных членов семьи.
  • Закон разрешает просто обменять недвижимость на аналогичную или с доплатой за дополнительные квадратные метры. Дети и их права в этом случае не пострадают.
  • Сложнее получить согласие в том случае, когда родители решили на средства, вырученные от продажи квартиры, купить участок и построить дом. Ведь тогда никак не получится заранее оформить в собственность детям еще не существующее жилье. Но если близкие родственники (бабушки, дедушки и пр.) согласны поделиться с несовершеннолетними, своей недвижимостью на это время в том же размере, которым владели ребятишки, то вопрос решается положительно.

Процедура оформления сделки ничем не отличается от обычной. После регистрации в РОСРЕЕСТРЕ читайте на  счастливых обладателей новой квартиры из ЕГРН берется выписка, подтверждающая право собственности каждого члена семьи на долю в недвижимости. Вместе с выпиской из домовой книги бумага предъявляется в органы опеки для подтверждения выполнения родителями своих обязательств.

Продажа квартиры без выделения долей

Закон допускает продажу жилья, приобретенного на государственное пособие по рождению второго ребенка, без выделения долей в собственность. Если родители вырученную за недвижимость сумму разделят пропорционально долевому участию и средства, предназначенные детям, положат на именные банковские счета каждого из них.

О том, как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую, читайте Как выгодно продать квартиру в ипотеке и купить другую?

Поделиться ссылкой:

Покупка доли жилья на материнский капитал – законна ли такая возможность?

На кого оформляется квартира, купленная на материнский капитал: как регистрировать договор приобретения и продажи жилья, должен ли быть в доле ребенок?

Материнский капитал

22.08.2017

16.6 тыс.

11.1 тыс.

7 мин.

Учитывая сравнительно небольшой размер государственной поддержки (453 тысячи рублей), для многих семей приобретение доли в жилище по сертификату является единственной возможностью улучшить свои условия проживания. Законодательством не запрещено покупать доли жилой недвижимости, о правилах и возможностях заключения такой сделки мы подробно поговорим ниже.

Действующий закон № 256 позволяет гражданам, имеющим право на финансовую поддержку из госбюджета при рождении второго и последующих детей, тратить именные сертификаты на приобретение долей в жилых объектах. Однако такая сделка имеет очень много нюансов.

Материнский капитал для покупки доли дома разрешается использовать, только если приобретаемое помещение является изолированным, полностью пригодным для постоянного проживания и отвечает всем современным санитарно-эпидемиологическим нормативам.

По Жилищному кодексу жилым помещением считается квартира, жилой дом или их части.

Средства маткапитала допускается тратить на приобретение долей только в 2 ситуациях:

  1. 1. Если в случае приобретения части жилой недвижимости, весь жилой объект переходит человеку в единоличную собственность. К примеру, если у покупателя уже есть доля в жилом доме, и он хочет с помощью именного сертификата выкупить остальную площадь объекта у других владельцев.
  2. 2. Если доля является полностью изолированной и представляет собой пригодное для жизни, самостоятельное жилое помещение в сооружении (одна или несколько комнат). Другими словами, приобретаемая доля должна быть полностью обособленной от остальной части объекта. Из-за этого вы не сможете купить часть небольшой однокомнатной квартиры.

Желая приобрести долю в квартире, рекомендуем предварительно проконсультироваться с профессионалами в сфере недвижимости или с юристом. Их знания помогут вам определить возможность покупки части в интересующем вас здании и избежать проблем с Пенсионным фондом, ведь любая сделка с использованием маткапитала возможна только после одобрения ПФР.

Чтобы получить одобрение от Пенсионного фонда на осуществление сделки, нужно полностью соблюсти все требования действующего законодательства. Приобретаемая часть квартиры должна быть предварительно признана жилым помещением. Для этого она должна соответствовать 3 следующим условиям:

  • пригодность для постоянного использования (проживания);
  • соответствие всем санитарным и техническим нормативам;
  • изолированность и обособленность от остальной части объекта.

Достаточно часто средства маткапитала молодые семьи стараются использовать для покупки жилья у близких родственников. Приобретение недвижимости с использованием сертификата у родных не противоречит действующему законодательству, но есть тонкости.

Во-первых, Пенсионный фонд одобряет сделки приобретения прав в собственности, разделенной на доли, если продавцы (родственники) полностью отказываются от своих долей в данном объекте.

Во-вторых, у вас не получится заключить фиктивную (мнимую) сделку, в результате которой порядок использования недвижимости остается без изменений после перевода средств с сертификата на счет продавца. Такие действия считаются обналичиванием денег с маткапитала и преследуются по закону.

В-третьих, ПФР не дает добро на заключение сделок на недвижимость между супругами, зато с другими родственниками проблем обычно не возникает.
Чтобы не допустить обналичивания средств семейного капитала, сотрудники ПФР проверяют историю каждого покупаемого жилого помещения и особенно внимательно отслеживают сделки между близкими и дальними родственниками. При установлении факта мошенничества виновных ждет наказание (уголовная ответственность), а договор о продаже недвижимости попросту аннулируют.

При покупке целого жилья или его доли у близких стоит помнить о праве на налоговый вычет (не считая средств маткапитала). В соответствии со ст.

220 НК гражданам могут отказать в налоговом вычете ввиду того, что сделка выполняется между взаимозависимыми лицами. Статья 105.1 НК содержит список родственников, считающихся взаимозависимыми.

При желании получить налоговый вычет заключайте сделки только с лицами, не попавшими в этот перечень.

Покупать комнаты в общежитии с использованием семейного капитала запрещено, так как такие помещения относятся к спец. фонду и не подлежат отчуждению.

На деньги маткапитала можно купить долю не только в квартире, но и в жилом доме. Сделка может завершиться успешно, только если доля приобретается в объекте, отвечающем следующим требованиям:

  1. 1. Дом признан жилым. Здание признано капитальным объектом, в котором все конструктивные элементы (фундамент, стены, крыша) выполнены в полном соответствии с положениями безопасности и СНиП.
  2. 2. Объект пригоден для постоянного использования и проживания. То есть в здании имеются все необходимые для жизни зимой и летом коммуникации – система отопления, электроснабжения, водопровод, вентиляция и т.д.

Вы сможете получить разрешение от ПФР на приобретение части в доме, если интересующее вас помещение полностью изолировано от остального объекта и имеет отдельный вход.

К сожалению, большинство жилых зданий не оформлены в долевое владение, даже если они разделены на несколько частей и имеют несколько входов.

Чаще всего объекты являются неразделенными, правом собственности на них обладает один или несколько человек, но их доли в недвижимости не определены.

Существует и второй вариант, когда объект юридически содержит доли, но они являются «идеальными», то есть описываются в процентном соотношении, без определения, какие комнаты кому принадлежат. Все это может существенно усложнить задачу выделения долей в жилой недвижимости для их приобретения за наличные или средства семейного капитала.

Если вас интересует часть здания в доме на два хозяина, то следует знать, что при его натуральном разделе он получит статус двухквартирного жилого здания. В такой ситуации средства из госбюджета можно тратить на приобретение долей только после его официального разделения.

В новых документах должны быть указаны места общего пользования, а также собственники всех жилых комнат.

Лучше всего, если в документах о праве собственности (выписке из ЕГРН) будет указано, что покупаемое помещение представляет собой обособленную часть жилого сооружения или квартиру.

В статье 10 ФЗ № 256 указывается, что приобретаемая жилая недвижимость должна оформляться в общее владение на родителей и детей (всех членов семьи), причем доля каждого из них должна быть официально определена.

Долю в новом жилище должны получить все дети семьи, включая тех, что были усыновлены или рождены после заключения сделки, но до выполнения всех обязательств по договору деньгами с именного сертификата и до оформления жилища в собственность.

Даже если за средства маткапитала вы приобретаете только долю в квартире, ее все равно придется оформлять на всех членов семьи.

При переходе в собственность семье части жилища необходимо подготовить специальное соглашение об определении долей, по которому данную часть нужно будет разделить на количество долей по числу членов семьи.

 Пенсионный фонд не имеет права отказать в совершении такого разделения, так как размер купленной площади меньше норматива на каждого человека.

По закону вы обязаны выполнить свои обязательства по выделению частей на всех членов семьи не позднее полугода с момента снятия с жилой недвижимости предусмотренных обременений и перечисления средств с индивидуального сертификата продавцу.

Далеко не всегда сотрудники Пенсионного фонда дают добро на осуществление сделки купли-продажи на долю в жилом доме или квартире. ПФР может требовать, чтобы сертификат использовался для приобретения отдельных объектов недвижимости.
Это требование чаще всего является неправомерным, оно не соответствует российскому законодательству, а потому может быть обжаловано в судебных инстанциях. В последнее время судебным органам приходится разбирать много подобных дел, и исход заседаний может завершиться как в пользу истца (владельца сертификата), так и в пользу ПФР. Если вы не нарушаете закон и не пытаетесь совершить сделку для обналичивания средств с сертификата, суд встанет на вашу сторону.

Читайте также:  Больничный лист по уходу за больным родственником в 2021 году

Достаточно распространены и разбирательства, касающиеся вопроса оформления приобретаемой недвижимости в общую собственность всей семьи. Закон требует, чтобы все дети получили часть в новой квартире, вне зависимости от их возраста.

Но и здесь бывают исключения. К примеру, мать выкупает в квартире долю своего совершеннолетнего сына и оформляет ее на себя и несовершеннолетних детей.

В такой ситуации суд пойдет навстречу и разрешит не выделять долю совершеннолетнему сыну, выступавшему продавцом.

Для использования полагающихся вам государственных средств по программе маткапитала необходимо передать в ПФР крупный пакет документов. Пенсионному фонду потребуется копия заключенного договора на покупку жилого помещения.

Он должен быть заключен в органах юстиции, и в нем должна содержаться информация о возможности предоставления рассрочки по оплате приобретаемой недвижимости, с условием перехода объекта в собственность семье после полного погашения оговоренной стоимости.

Этот пункт нужен в качестве гарантии для продавца о выплате ему всей оговоренной суммы.

Помимо договора, сотрудники ПФР потребуют от вас:

  1. 1. Оригинал именного сертификата и его копию.
  2. 2. Свидетельства о рождении малышей, паспорта родителей.
  3. 3. Заявление на использование средств семейного капитала.
  4. 4. Копию свидетельства о праве владения на имя собственника индивидуального сертификата.
  5. 5. Копию и оригинал свидетельства пенсионного страхования.
  6. 6. Нотариально заверенное письменное заявление, в котором владелец сертификата обязуется выделить равные доли в приобретаемом помещении всем членам своей семьи, включая детей, не позднее полугода с момента перевода средств из государственного бюджета на счет продавца квартиры.
  7. 7. Справку от продавца об общей стоимости продаваемого жилого помещения и размере еще не оплаченной суммы.

В зависимости от региона, в котором подается заявка, а также от некоторых других факторов, Пенсионному фонду могут потребоваться дополнительные данные и документы для принятия решения.

Как продать квартиру с материнским капиталом

Материнский капитал часто помогает решить финансовые проблемы. Его используют как первоначальный взнос по ипотеке или часть суммы, добавляя личные деньги.

Но особенность в том, что право собственности возникает не только у матери, которой выдается сертификат, но и другим членам семьи. Продать квартиру, купленную за материнский капитал, будет не так просто.

Но это возможно, если учесть законодательные ограничения.

Ограничения на использование материнского капитала

Федеральный закон № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» устанавливает направления, на которые можно потратить средства материнского капитала:

  • покупка недвижимости;
  • пенсия матери;
  • образование детей;
  • улучшение жилищных условий.

Самое популярное направление использования сертификата – это приобретение недвижимого имущества.

Не важно, как именно будет покупаться объект – только за счет маткапитала, с добавлением личных средств, с привлечением заемных – недвижимость будет собственностью не только матери, но и других членов семьи. Оформление производится одним из двух способов:

  1. Сразу на всех членов семьи, включая отца. В таком случае в договор нужно вписать несколько покупателей и их доли.
  2. На мать, которая прикладывает нотариально заверенное обязательство о выделе доли на остальных членов семьи.

Даже если формально доли еще не были выделены, родители обязаны учесть права детей на данный объект недвижимости. Поэтому продать квартиру просто так не получится.

Ссылка на документ: Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 г.

Сложности при продаже такой недвижимости

Основная особенность заключается в том, что любые действия, связанные с реализацией квартиры, купленной за материнский капитал, затрагивают интересы детей. Они являются полноправными собственниками или имеют право на долю (если они еще не были выделены). Поэтому реализация потребует получения согласия от органа опеки.

Не будет иметь значения, приобреталась ли квартира с ипотекой или за личные средства, если часть оплачена маткапиталом, согласие органа опеки будет обязательным условием. В противном случае Росреестр не проведет сделку.

Как получить согласие органа опеки

Орган опеки и попечительства – это муниципальный орган, одной из задач которого является контроль за соблюдением прав несовершеннолетних. Это касается и использования их собственности.

Согласие опеки обязательно. Но получить его не так просто. В статье 19 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливается прямая обязанность получения такого согласия при распоряжении имуществом подопечных (в том числе родных и усыновленных детей).

Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд действий:

  • составить предварительный договор купли-продажи недвижимости на объект, приобретаемый взамен тому, что имеется у ребенка;
  • составить предварительный договор на отчуждение доли ребенка;
  • обратиться в опеку и предоставить указанные договора;
  • составить заявление с просьбой получить согласие на продажу доли ребенка.

Опека даст свое согласие только в том случае, если приобретаемый взамен объект будет не хуже, чем имеющийся у ребенка (по площади или стоимости). Нужно убедить орган, что сделка идет на пользу несовершеннолетнему, что он получает от нее выгоду.

Как зарегистрировать сделку

Продажа квартиры, частично принадлежащей несовершеннолетнему, реализуется только через нотариуса. К стандартному пакету документов добавляется согласие органа опеки.

На договоре ставится подпись всех сособственников. За несовершеннолетних расписываются их родители. С 14 лет гражданин ставит свою подпись, но рядом ставится подпись родителя, одобряющего сделку.

Когда опека может отказать в одобрении сделки

Орган опеки вправе не давать согласия на одобрение продажи доли несовершеннолетнего в следующих ситуациях:

  • продажа осуществляется без покупки новой квартиры, то есть ребенок просто лишается недвижимости;
  • приобретаемое взамен имущество хуже того, что ранее имелось у ребенка;
  • сделка выглядит подозрительной, например, осуществляется между близкими родственниками с целью обойти запрет на продажу.

Если родители смогут каким-то образом провернуть сделку без согласия опеки, орган может обратиться в суд для признания ее недействительной.

Прочтите: Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу

Продажа квартиры при разводе

Раздел имущества часто реализуется после расторжения брака. Недвижимость тоже может быть совместной собственностью, поэтому также делится между мужем и женой. Но собственность детей не является собственностью родителей (пункт 4 статьи 60 СК РФ). Поэтому квартира, купленная за маткапитал, не будет полностью делиться между супругами.

Раздел будет осуществляться, но только на доли родителей. За детьми остается их собственность и любое изменение прав возможно лишь с согласия опеки. Возможны следующие варианты разрешения ситуации:

  • муж и жена получают доли в праве собственности, по возможности осуществляют вывод и распоряжаются каждый своей долей по своему усмотрению, как единоличной собственностью;
  • один из супругов выкупает у второго его долю.

Выкуп можно оформить в виде нотариально заверенного документа, а также в суде, при разделе, заключив мировое соглашение.

Стороны также могут договориться и продать квартиру целиком, даже более не являясь одной семьей. Получение разрешения от опеки все равно будет обязательно.

Если квартира приобреталась в ипотеку

Собственник сможет полностью распоряжаться ипотечной квартирой только после полной выплаты долга. До этого момента ее продажа будет возможна только с согласия банка – необходимо будет перезаключить ипотечный договор на нового собственника.

Еще один вариант – одновременное погашение долга в момент продажи. Но это реализуемо тоже лишь с согласия банка. Вариантов обойти этот запрет нет.

Ситуация осложняется, если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала. В таком случае имущество является собственностью, в том числе, несовершеннолетнего. Для продажи нужно получить согласие не только банка, но и органа опеки.

Практические особенности

При реализации таких сделок нужно обращать внимание на ряд моментов:

  • был ли произведен выдел долей на несовершеннолетних. Если по договору купли-продажи покупателем выступал лишь кто-то из родителей, оформляется обязательство о выделе долей иным членам семьи. Это обязательно нужно уточнить покупателю, так как в ЕГРН отсутствуют сведения об использовании материнского капитала. Как вариант, можно попросить у продавца копию договора и проверить, указывалось ли в нем использование сертификата;
  • как использовался маткапитал: для расчетов напрямую или как первый взнос по ипотеке. Это достаточно важный момент, так как при расчетах через банк на имущество будет наложено ограничение (до погашения кредита). Но этот момент легко проверить, все обременения отражаются в выписке из ЕГРН;
  • дал ли орган опеки согласие на сделку. Лучше уточнить информацию заранее и самому обратиться в орган для уточнения информации.

При продаже квартиры, купленной за маткапитал, нужно быть предельно внимательным. Нарушение установленных ограничений приведет к отказу от регистрации.

Прочтите: Как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Как покупателю обезопасить себя

В наиболее рискованном положении находится покупатель. Он может передать деньги продавцу, а потом столкнуться с отказом Росреестра. Либо сделка может быть оспорена позже, по заявлению органа опеки.

Поэтому приобретателю нужно заранее побеспокоиться о безопасности:

  • получить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии ограничений на объект. Это первое и основное, что нужно сделать;
  • проверить, на основании каких документов приобретался объект (такая информация имеется в выписке). Если он был получен по договору купли-продажи, можно попросить продавца предоставить экземпляр и проверить, не использовались ли для расчетов средства материнского капитала;
  • уточнить наличие согласия от органа опеки (получить текст от продавца или обратиться в орган лично);
  • убедиться, что ребенок не получит объект, ухудшающий его финансовое состояние (если такая возможность имеется).

Также стоит проверить, не имеется ли иных оснований для оспаривания договора в будущем.

Подведем итоги

Продажа квартиры, купленной за средства маткапитала, возможна. Но для этого нужно получить согласие органа опеки. Он даст его при условии, что права ребенка не будут нарушены. Нужно подтвердить, что сделка выгодна несовершеннолетнему собственнику, что он не останется без жилья и получит равнозначный или лучший объект.

Читайте также:  Ежемесячные выплаты из материнского капитала наличными в 2021 году на второго ребенка до 1,5 лет: свежие новости, документы, как оформить

Продажа квартиры «под маткапиталом»: миссия выполнима?

Не так давно я писал о сложностях, с которыми сталкивается каждый, кто вкладывает материнский капитал в жилье и намеревается затем его продать (см. мои предыдущие записи здесь и здесь).

Сегодня органы опеки дали свое одобрение на отчуждение детских долей в моей однокомнатной квартире, в которую был вложен маткапитал, а значит, я уже могу подвести некоторые итоги своего опыта и сделать ряд выводов, которые, уверен, будут интересны и полезны тем, кто столкнется с этими проблемами в будущем.

Существующее регулирование вряд ли назовешь удобным с точки зрения соблюдения законных интересов собственников жилья. Лично я столкнулся с тем, что быстро продать квартиру, в которую вложен маткапитал, не получится.

Первое препятствие, с которым столкнулись мы, — это необходимость погашать ипотеку в продаваемом жилье со снятием залогового обременения либо получать согласие залогодержателя (банка) на наделение долями новых собственников.

И первый, и второй вариант занимают достаточно времени (до одного месяца).

После преодолевания «залогового» препятствия настала очередь выдела долей супруге и всем родившимся на момент вложения маткапитала детям.

При этом можно с уверенностью сказать, что обойти публично-правовые требования о предварительном выделе долей в квартире, купленной с помощью маткапитала, становится все сложнее, и практически невозможно, если ваш покупатель привлекает кредитные средства банков.

Банки теперь подстраховываются, и, если перед ними продавец, который потенциально может иметь двух и более детей, они запрашивают доказательства того, что в квартиру не были вложены средства маткапитала.

И это несмотря на то, что органы прокуратуры и суды, судя по всему, смотрят на проблему с пониманием и при проверке законности продажи квартиры берут в учет все обстоятельства, в том числе не были ли впоследствии наделены долями дети в другой квартире. Главное, чтобы имущественные права детей не были ущемлены, т.е.

чтобы стоимость долей была не меньше, чем положено при наделении в «материнской» квартире. (Важно! Этот вывод основан лишь на моей консультации в прокуратуре Новомосковского округа Москвы, в других регионах практика может быть иной.

Впрочем, как показывают комментарии Ирины Уколовой в предыдущей моей записи, в других регионах контролирующие органы относятся к этому тоже лояльно.)Тем не менее совершенно точно можно утверждать, что органы ПФР такую практику считают незаконной и относятся к ней резко негативно.

В одном из территориальных подразделений ПФР мне сказали, что недавно были выпущены свежие разъяснения на этот счет. Вопрос о том, обращаются ли органы ПФР или органы опеки с исками о признании недействительными сделок по продаже квартир, в которых доли не были выделены, остается открытым.

В прокуратуре мне сказали, что ни те ни другие контролем и оспариванием токсичных сделок в этой сфере не занимаются, пробел отсутствия госконтроля восполняет прокуратура периодическими проверками получателей маткапитала.

Что касается временных затрат, то этап наделения долями можно провести достаточно оперативно.

В нашем случае, поскольку нотариус полностью сопровождала весь процесс, запись в Росреестре появилась уже на следующий день после подписания соглашения о разделе долей, что позволило нам оперативно подать документы на согласование и в органы опеки.

Минус в том, что это дополнительные затраты для семьи, без которых в любом случае не обойтись (я в итоге потратил вместе с оплатой выписок из ЕГРН порядка 13 тыс. руб.).

Следующий и, пожалуй, самый непредсказуемый этап в продаже — это получение согласия в органах опеки. Из-за того, что отсутствует четкий регламент оказания этой услуги, практика сильно разнится и, как это происходит в каждом конкретном регионе, предсказать сложно.

Дополнительным минусом является то, что в процессе такого согласования собственник вынужден предоставлять массу документов по замещающей сделке, под которой подразумевается, как правило, покупка детям нового жилья. И хотя схема с выделом денег от продажи «детских» долей на специальный счет и параллельным наделением долями в уже приобретенном жилье может сработать (см.

комментарий Владимира Покутнего в моем блоге), сложно сказать, сработает ли она в вашем конкретном регионе.

Столкнулись мы со сложностями и при подборе замещающего жилья. Продавцы первички, они же застройщики, нехотя берутся за таких покупателей, как мы, мотивируя это тем, что практика органов опеки слабо предсказуемая.

По результатам общения с дюжиной менеджеров застройщиков я понял, что значение для положительного принятия решения органами опеки могут иметь доступность образовательных услуг, транспортная инфраструктура, где-то даже рассказывали о том, что опеке не понравился этаж и на этом основании был отказ (хотя мне кажется, скорее всего, были еще какие-то причины, слишком сюрреалистично выглядит такая практика). В качестве дополнительного препятствия назову то, что без предварительного бронирования и внесения определенной суммы застройщики этим вряд ли будут заниматься по причинам, указанным выше, — они слишком ценят время своих сотрудников, чтобы заставлять их готовить кипу документов со слабо предсказуемым результатом. При этом в случае отказа от опеки вы наверняка эти деньги потеряете, да и в случае согласия могут возникнуть проблемы — ведь, как правило, сроки бронирования не превышают пары недель, а сроки согласования органами опеки, как правило, выше.

Что касается вторички, то здесь также необходимо подготовить массу документов для опеки, включая отчет оценщика, и это наверняка ляжет на плечи покупателя.

При согласовании в нашем случае не сыграло роли то, что общая и жилая площадь квартиры, приобретаемой взамен продаваемых детских долей, отличалась в меньшую сторону, т.е. она может быть меньше, чем в «материнской» квартире (правда, и число собственников было меньше, и доли детей увеличились). Важно, чтобы стоимость долей была не меньше.

Также, думаю, имеет значение количество «метров» на одного члена семьи. В нашем случае мы приобретаем квартиру 39 кв. м на троих вместо 42 кв. м на четверых. Также не имеет значения, имеется ли приобретаемая квартира де-юре на момент покупки, так как опека часто согласует ДДУ взамен продажи долей в уже имеющейся квартире.

В нашем случае сроки сдачи дома по приобретаемой взамен квартире — апрель 2020 г.

А вот территориальное расположение может сыграть роль. Опять же законность практики не оцениваю, но нам в процессе согласования намекали на то, что вероятность согласования приобретения жилья в своем регионе гораздо выше.

В нашем конкретном случае вместо долей в квартире, расположенной в поселке Коммунарка Новомосковского округа мы приобрели объект по договору ДДУ в районе Остафьево того же округа.

 В общем, оцениваются права несовершеннолетних собственников отнюдь не только с точки зрения стоимости отчуждаемых долей.

Согласование происходит по двум разным схемам: с последующим приобретением замещающего жилья или с одновременным. Как сказали мне, если речь идет о приобретении жилья в том же регионе, как правило, согласование происходит при условии одновременного приобретения, мне выдадут именно такой тип согласия.

Сроки согласования продажи органами опеки неоднородные. Слышал о трех неделях, кому-то согласовывали и дольше. В моем случае согласовали менее чем за две недели.

Может, кто-то меня поправит, но насколько я понял, это все зависит от того, что заседания соответствующей комиссии проводятся раз в неделю, подозреваю, что срок зависит от количества заявок на рассмотрении и того, сколько из них могут обработать за одно заседание.

Наконец, на заключительном этапе нам предстоит подавать все документы с согласием органов опеки в Росреестр. Продавцы здесь столкнутся с необходимостью несения дополнительных трат в связи с обязательной нотариальной формой сделки. В нашем случае они составят порядка 26 тыс. рублей (обновлю информацию после оформления). 

Отдельный вопрос — риски покупателей вторички, ведь им может попасться объект, в который был вложен маткапитал, а «детские» доли не выделены. Это может потенциально являться основанием для признания сделки недействительной, и примеры таких судебных решений я приводил в первой своей записи. Судя по м, практика это распространена во многих регионах.

Вместо того, чтобы решать проблему путем привлечения к ответственности недобросовестных продавцов, госорганы нередко разворачивают сделки на основании ст. 168 ГК РФ, и при этом нередко страдают интересы добросовестных приобретателей, ведь в Росреестре нет записей о таких «детских» обременениях.

Защититься от рисков здесь возможно лишь путем запрашивания информации у потенциального продавца об оплате объекта при приобретении (не знаю, правда, как это возможно в случае, когда он сам приобрел квартиру не первичным способом, ведь, как показывает практика, в случае обнаружения «токсичного продавца» на любом из звеньев цепочки продаж разворачиваются все сделки, так что проверить только непосредственного продавца бывает недостаточно, а документов по оплате у предыдущего продавца в таком случае вряд ли сыщешь). Остается закладывать риски в цену сделки либо страховать титул, если это возможно. Так или иначе, с точки зрения экономического анализа такая ситуация ведет однозначно к повышению трансакционных издержек сторон, а значит, к повышению затрат на приобретение, а значит, такое регулирование нельзя признать эффективным.

Таким образом, действующее российское законодательство создает много дополнительных проблем семьям, использовавшим маткапитал при оплате жилья, и создает много рисков для приобретателей жилья во вторичном сегменте.

Вместе с тем решить эти проблемы не так сложно — достаточно было бы, например, разрешить переносить обязательство о выделе долей на вновь приобретаемое жилье (с определением параметров, которым эти доли и жилье должны соответствовать), а также разработать инструментарий для органов Росреестра наподобие записей об обременении для объектов, в которые вложен маткапитал.

Так ЕГРН станет более достоверным, и гражданский оборот — более безопасным для приобретателей жилья. Надеюсь, наш законодатель это наконец поймет и изменит ситуацию в лучшую сторону.

Ссылка на основную публикацию