Налоговый вычет при покупке или продаже квартиры с материнским капиталом. Налоговый вычет на квартиру с использованием материнского капитала

При покупке квартиры с помощью материнского капитала можно вернуть 13 % от стоимости в виде имущественного вычета, который представляет собой льготу на уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

Если для приобретения недвижимости использовался маткапитал, то при определении размера вычета средства сертификата нужно вычесть из цены жилья. Когда стоимость ими выплачивалась полностью, то получить вычет нельзя.

Неважно, какая недвижимость приобретается — вернуть налог можно при покупке квартиры, дома и комнаты (доли). Значение имеет способ приобретения, в связи с чем Налоговый кодекс (НК РФ) выделяет вычеты:

  • при приобретении жилья;
  • при уплате процентов по жилищному кредиту.

Вернуть налог можно, обратившись к работодателю или в Федеральную налоговую службу (ФНС). Если госорган после предоставления вычета обнаружит, что право на него не возникало или была выплачена излишняя сумма, то он потребует возвратить средства обратно в бюджет.

Имущественный вычет (ИВ) также предоставляется при продаже квартиры — до 1 млн рублей. Также сумму дохода можно уменьшить на размер фактических расходов на покупку недвижимости. При этом средства сертификата включаются в их перечень, поэтому вычитать материнский капитал (МК) из стоимости не нужно.

Налоговый вычет при покупке или продаже квартиры с материнским капиталом. Налоговый вычет на квартиру с использованием материнского капитала

Фото pixabay.com

Можно ли вернуть 13 процентов с материнского капитала при покупке жилья?

При покупке квартиры на материнский капитал можно получить имущественный налоговый вычет — сумму удержанного подоходного налога в размере 13 % от стоимости жилья.

В случаях, когда квартира или дом оплачивается своими деньгами и маткапиталом, размер вычета рассчитывается только из величины собственных средств, потраченных на покупку. То есть из стоимости жилья нужно вычесть средства МК.

ИВ нельзя получить, если квартира куплена (п. 5 ст. 220 НК):

  • у взаимозависимого физического лица, в число которых входят:
    • родственники — родители, дети, братья, сестры, опекун и подопечный;
    • начальник и подчиненный;
  • полностью на средства материнского капитала (в том числе и регионального) и других бюджетных выплат, например, субсидии суммой 450 тысяч на погашение ипотеки многодетным;
  • целиком за счет работодателя или другого лица.

Если сумма вычета больше, чем величина налога, удержанного за год, то он предоставляется в размере уплаченного НДФЛ, а его остаток переносится на следующий год.

Размер вычета составляет 150 тысяч рублей, а налог за год — 75 тысяч, то за один можно вернуть 75 тысяч, остальные 75 — в следующем.

Возврат НДФЛ при покупке квартиры за материнский капитал

Размер налогового вычета при приобретении квартиры определяется, исходя из фактических расходов на покупку (пп. 3 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса). Максимальная сумма, на которую можно оформить вычет – 2 млн. рублей, это значит, что можно вернуть до 260 тысяч рублей.

К фактическим расходам относят (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК):

  • цену жилья;
  • стоимость отделки и необходимых материалов, если в договоре предусмотрено, что жилье приобретается без нее (пп. 5 п. 3 ст. 220), а также цена разработки сметной и проектной документации.

В составе расходов не учитывается материнский капитал (п. 5 ст. 220 НК), потому что с него не уплачивается подоходный налог, поэтому ИВ рассчитывается так:

  • В = (Р — МК) × 13%
  • В — имущественный вычет;
  • Р — фактические расходы;
  • МК — средства материнского капитала, направленные на покупку;
  • 13% — НДФЛ.

Региональный материнский капитал (РМК) также нужно вычитать при вычислении размера вычета при приобретении жилья.
Квартира куплена за 1,5 млн рублей, 450 тысяч из которых оплачены маткапиталом. Вычет составит: (1500000 — 450000) × 13% = 136500 рублей.

До 1 января 2014 года получить ИВ можно было только по одному объекту недвижимости. Начиная с этой даты, если налогоплательщик оформил вычет на сумму, меньше предельной (2 млн рублей), то он может учесть остаток при покупке или строительстве жилье в будущем и подать документы повторно.

Квартира, купленная на материнский капитал, оформляется в общую долевую собственность.

В этом случае все члены семьи (оба супруга и все дети) могут получить вычет, размер которого для каждого из них зависит от фактических расходов на покупку доли.

Так как несовершеннолетние не платят подоходный налог, то получить ИВ за них могут родители, которые приобретают жилье для детей (п. 6 ст. 220 НК).

Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Если квартира покупается на средства кредита, то можно получить вычет на сумму уплаченных процентов до 3 миллионов рублей, т.е. можно вернуть до 390 тысяч. Для определения величины вычета необходимо от размера процентов отнять материнский капитал:

  1. В = (П – МК) × 13%
  2. В— вычет;
  3. П — сумма уплаченных процентов;
  4. МК — средства материнского капитала, направленные на погашение процентов;
  5. 13% — ставка подоходного налога.
  6. Для получения вычета необходимо, чтобы кредит был направлен на:
  • строительство или приобретение жилья;
  • рефинансирование вышеуказанного кредита.

Вычет на проценты по кредиту предоставляется только на один объект недвижимости.

Размер ИВ на проценты зависит от того, на что были потрачены средства МК — на первоначальный взнос или на погашение основного долга и процентов.

Если маткапитал пошел на первоначальный взнос, то он учитывается при расчете вычета при покупке, а ИВ по процентам предоставляется в полном объеме.

Квартира покупается за 2 млн рублей кредитных средств. 300 тысяч из них погашены материнским капиталом в качестве первоначального взноса. На момент подачи заявления на вычеты по процентам выплачено 670 тысяч рублей.

ИВ на покупку: (2000000 — 300000) × 13% = 221000 рублей.

ИВ по процентам: 670000 × 13% = 87100 рублей.

При направлении МК на уплату долга и процентов, часть, которой оплачен основной долг, уменьшает вычет на покупку, а часть, погасившая проценты — ИВ по ним.

На приобретение квартиры взят кредит в 2500000 рублей, 466617 из которых погашены за счет материнского капитала. В банковской справке указано, что 350 тысяч направлены на уплату основного долга, 116617 тысяч — на проценты. При подаче заявления на вычеты выплачено 673026 рубля в качестве процентов по кредиту. 2500000 — 350000 = 2150000 рублей, что превышает максимальный размер вычета при покупке, поэтому для его определения будет использоваться лимит в 2 млн.

ИВ на покупку: 2000000 × 13% = 260000 рублей.

ИВ по процентам: (673026 — 116617) × 13% = 72333,17 рубля.

Как вернуть подоходный налог с материнского капитала?

Имущественный вычет можно оформить:

  • в Федеральной налоговой службе в следующем после покупки налоговом периоде;
  • у работодателя в том же году.

В первом случае необходимо:

  1. Заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Это можно сделать через интернет в личном кабинете налогоплательщика (понадобится электронная подпись).
  2. Получить на работе справку об удержанном налоге (2-НДФЛ).
  3. Подготовить копии:
    • правоустанавливающих документов ( договора купли-продажи, долевого участия и т.п.), передаточного акта или выписки из ЕГРН (свидетельства о регистрации права собственности при наличии);
    • при получении вычета на проценты — кредитного договора, договора займа, графика погашения и уплаты процентов, документов, подтверждающих выплату процентов;
    • подтверждения расходов — чеков, квитанций к ордерам, банковских выписок и справок и т.п.;
    • свидетельства о браке и соглашения о распределении вычета, если собственность общая;
    • свидетельств о рождении детей, если жилье находится в общей долевой собственности.
  4. Подать декларацию и документы в отделение ФНС по месту жительства.

Чтобы вернуть из бюджета уже уплаченный налог, требуется указать его размер в декларации и подать с ней соответствующее заявление.

При оформлении через работодателя необходимо:

  1. Подать в налоговую заявление на получение уведомления о праве на вычет в текущем налоговом периоде, написанное в свободной форме, приложив копии подтверждающих документов.
  2. Получить уведомление через 30 дней.
  3. Предоставить его на работе.

С этого момента с заработной платы перестанет удерживаться подоходный налог до полной выплаты вычета.

Когда налоговая может потребовать вернуть вычет?

Если Федеральная налоговая служба после выплаты ИВ обнаружит, что его размер был завышен или налогоплательщик не имел на него права, то она может потребовать вернуть деньги.

Причины возврата неправомерно предоставленного вычета могут быть следующими:

  1. Квартира куплена на материнский капитал полностью или частично, но его размер не вычитался из стоимости при расчете.
  2. Жилье приобретено у взаимозависимого лица — у близкого родственника, либо начальника или подчиненного.
  3. Гражданин, использовавший налоговый вычет при покупке, совершенной до 1 января 2014 года, получил его за еще один объект недвижимости.
  4. ИВ использован в полном объеме. Согласно абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, при получении вычета в размере меньше 2 млн рублей, можно учесть остаток в дальнейшем, но если он был предоставлен в полном объеме, то вернуть налог при покупке другого жилья нельзя.

При этом не имеет значения сознательно ли налогоплательщик обманул государство или просто ошибся — незаконно полученные деньги придется вернуть в любом случае.

ФНС может потребовать необоснованно предоставленный вычет в течение трех лет с момента, когда:

  • было вынесено первое решение о предоставлении ИВ — если это случилось по ошибке ФНС;
  • налоговая узнала о том, что оснований для вычета нет — если это связано с действиями самого налогоплательщика (ошибка в декларации, предоставление подложных документов и т.п.).

Имущественный вычет при продаже квартиры, купленной за маткапитал

Если продается квартира, которая находилась в собственности меньше установленного срока, то прибыль от сделки облагается налогом. С 1 января 2020 года минимальный предельный срок владения для купленного жилья составляет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) 3 года при условии, что оно единственное.

Читайте также:  Субсидии малоимущим семьям в 2021 году: виды и порядок оформления

Уменьшить налогооблагаемый доход при продаже квартиры или дома можно:

  • получив имущественный вычет до 1 млн рублей;
  • на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение этого жилья.

Во втором случае цена недвижимости учитывается в полном объеме, т.е. если она целиком или частично была куплена за счет материнского капитала, то вычитать его из стоимости не надо

Налоговый вычет при покупке квартиры за материнский капитал

Чтобы узнать размер налогового вычета при покупке жилья с использованием материнского капитала, сумму сертификата (466617 рублей в 2020 году) необходимо вычесть из стоимости недвижимости.

Если маткапитал направляется на погашение целевого кредита или займа (в том числе ипотечного), то размер имущественного вычета будет зависеть от того, как распределяются средства капитала при уплате долга.

При продаже жилья, приобретенного с помощью материнского (семейного) капитала (МСК), семья может уменьшить величину дохода, который будет облагаться налогом, на размер понесенных затрат — маткапитал в этом случае тоже считается расходом.

Получить налоговый вычет можно через налоговую инспекцию либо через работодателя. Для каждого из способов существует свой алгоритм.

В некоторых случаях налоговая служба может взыскать имущественный вычет или его часть.

Как правило, это происходит, если право на него не возникло, а средства были получены, либо его размер должен быть уменьшен или изначально был посчитан неверно.

Налоговый вычет при покупке или продаже квартиры с материнским капиталом. Налоговый вычет на квартиру с использованием материнского капитала

Фото pixabay.com

Как посчитать вычет при покупке квартиры с маткапиталом?

Чтобы узнать размер имущественного налогового вычета, который можно получить за приобретение жилья с использованием материнского капитала, необходимо от величины фактических расходов (в соответствии с ч. 5 ст. 220 Налогового кодекса РФ) отнять сумму МСК, а полученное число умножить на 13% — установленный подоходный налог. Формула расчета будет выглядеть следующим образом:

  • ИВ = (Р — МСК) × 13%
  • ИВ — имущественный вычет;
  • Р — расходы (цена жилого помещения);

МСК — материнский капитал;

13% — подоходный налог.

Квартира была куплена за 1 600 000 рублей с использованием материнского капитала. Сумма имущественного вычета составит (1 600 000 — 466 617) × 13% = 147 339, 79 рублей.

За жилье, которое было полностью оплачено МСК, налоговый вычет получить нельзя, так как материнский капитал не облагается налогом (согласно п. 1 ст. 217 НК РФ).

Максимальная сумма, на которую можно оформить вычет — 2 млн. рублей.

Максимальный размер средств, которые имеет право получить владелец сертификата, — 260 тыс. рублей.

Единовременно выплачивается сумма, не превышающая размер удержанного подоходного налога за год, в который возникло право на вычет. Если сумма причитающегося вычета больше суммы подоходного налога, удержанного за год, то остаток переносится на следующие года, пока не будет выплачен полностью.

Женщина, владелица сертификата, должна получить вычет в размере 186 тыс. рублей. Но сумма удержанного налога за год составила 100 тыс. рублей. Это значит, что единовременно ей будет выплачено 100 тыс., а остаток — 86 тыс. — будет перенесен на следующий год.

Если квартира, купленная с помощью материнского капитала, уже оформлена в общую долевую собственность родителей и детей, то каждый из них имеет право на налоговый вычет соответственно размеру той доли, которой владеет. Родители, согласно ч. 6 ст.

220 НК РФ, имеют право на получение сумм, причитающихся детям.

Квартира с использованием средств МСК покупалась за 2 500 000 рублей. Она оформлена в общую долевую собственность супругов и двух детей в равных частях. За это жилое помещение вычет может быть получен в максимальном размере. Так как жилье поделено в равных долях, то и эта сумма будет делиться на четверых.

Величина части каждого члена семьи составит: 260 000 / 4 = 65 000 рублей.Если владелец сертификата не работает и не имеет никакого другого облагаемого НДФЛ дохода, он не может получить вычет. Однако если он начнет отчислять подоходный налог в будущем, то он получит право его оформить.

Помимо стоимости жилья, согласно п. 4 ч.

3 ст. 220 НК РФ, к расходам относятся:

  • стоимость приобретённых отделочных материалов,
  • оплата работ по отделке квартиры и разработке проектной и сметной документации для их проведения.

Однако оплатить маткапиталом эти расходы нельзя.

Возврат НДФЛ при покупке квартиры в ипотеку с материнским капиталом

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 220 НК РФ, гражданин имеет право на имущественный вычет в размере фактических расходов на погашение процентов за использование целевого кредита или займа на покупку жилья. Его величина вычисляется по формуле:

  1. ИВ = СП × 13%
  2. ИВ — имущественный вычет;
  3. СП — сумма уплаченных процентов;
  4. 13% — подоходный налог.

Установленный лимит — 3 млн., максимальная сумма, которую владелец сертификата может получить — 390 тыс. рублей. Вычет разрешается оформить только на один кредит.

Если кредит был взят до 1 января 2014 года, то вычет можно оформить сумму процентов, даже если она больше установленного лимита.

Вычет на уплату процентов можно оформлять каждый год, пока ипотека выплачивается, либо после полного погашения на всю сумму процентов сразу.

Если материнский капитал направляется на уплату жилищного кредита или займа, то при вычислении имущественного вычета на покупку жилья и за выплату процентов имеет значение для чего использовался МСК:

  • для уплаты первоначального взноса;
  • для погашения основного долга и процентов.

Если маткапитал вносился в качестве первоначального взноса по ипотеке, то для расчета имущественного вычета за покупку от стоимости квартиры отнимается сумма МСК, а размер средств за уплаченные проценты вычисляется по указанной формуле.

Для покупки квартиры был взят жилищный кредит размером 1 700 000 рублей, полностью покрывший стоимость жилья. Маткапитал использовался для первоначального взноса, потому размер вычета на покупку составит (1 700 000 — 466 617) × 13% = 160 339, 79 рубля.

К моменту, когда владелец сертификата решил оформить вычет на проценты, уплата по ним составила 365 789 рублей. Следовательно, может быть получена сумма 365 789 × 13% = 47 552, 57 рубля.

Если материнский капитал используется, чтобы погасить основной долг и процентную задолженность, то при вычислении размера вычетов будет иметь значение, за счет какой части МСК был выплачен основной долг и проценты.

Кредит в размере 1 300 000, на средства которого жилье было куплено полностью, погашался материнским капиталом. В справке, выданной банком, указывается, что 410 тыс. использовались для уплаты основного долга, а 56 617 рублей — процентов. Сумма начисленных по кредиту процентов составила 338 456 рублей.

Вычет на покупку равен (1 300 000 — 410 000) × 13% = 115 700 рублям.

Вычет по процентам будет рассчитываться следующим образом: (338 456 — 56 617) × 13% = 36 639,07 рубля.

Вычет при продаже квартиры с материнским капиталом

Если купленное жилье (в том числе с использованием маткапитала) продается раньше того, как истекает минимальный предельный срок владения, то доход от продажи облагается налогом. Чтобы уменьшить его размер, согласно п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ, владелец имеет право уменьшить доход на величину фактических расходов, связанных с приобретением квартиры.

Минимальный предельный срок владения недвижимостью 3 года.

Купил квартиру с материнским капиталом. Могу получить налоговый вычет? А сколько это будет?

Нас часто спрашивают — как рассчитать налоговый вычет, если при покупке жилья был использован материнский капитал?

Вопрос закономерный, так как налоговая льгота распространяется только на затраты из личного бюджета. Государственные субсидии, включая материнский капитал, военные сертификаты, деньги работодателя и прочее не являются личными и не могут участвовать в расчете налогового вычета. Что это значит, рассмотрим ниже.

Общие правила расчета налогового вычета

Напомним, имущественный налоговый вычет — это ваши затраты на приобретение жилой недвижимости в пределах 2 млн рублей. После применения вычета на ваш счет возвращается до 260 тыс. рублей (13% от 2 млн).

Если вы купили недвижимость в ипотеку, вы можете получить еще один вычет — на проценты по ипотеке. Размер этого вычета ограничен 3 млн рублей. Это значит, что на ваш счет может быть возвращено до 390 тыс. рублей НДФЛ.

Вычет при покупке квартиры с материнским капиталом

Если вы купили квартиру с использованием материнского капитала или другой субсидии, при расчете налогового вычета должны считать стоимость квартиры без учета субсидии. Основание: п. 5 ст. 220 НК РФ.

Пример:

Вы купили квартиру за 1,6 млн, из которых 450 тысяч были материнским капиталом. Считаем размер имущественного вычета: 1 600 000 — 450 000 = 1 150 000 рублей. На ваш счет вернется 13% от этой суммы: 149,5 тыс. рублей.

Помните, субсидия вычитается из стоимости жилья, а не из налогового вычета! В противном случае вы ошибочно снизите размер своего вычета.

Пример:

Вы купили квартиру за 3 млн, из которых 450 тысяч были материнским капиталом. Считаем налоговый вычет, а для этого из стоимости квартиры отнимаем материнский капитал: 3 000 000 — 450 000 = 2 550 000 рублей. Это значит, что вы имеете право на полный размер имущественного вычета в 2 млн рублей. На ваш счет вернется 260 тыс. рублей.

Это же правило действует при расчете налогового вычета по ипотечным процентам.

Пример:

В 2017 году вы купили квартиру за 6 млн. Из них 5 млн вы взяли в ипотеку. В 2018 году вы получаете материнский капитал и решаете им частично перекрыть кредит. При этом субсидия частично закрывает основной долг, а частично — проценты. Вот эти проценты, погашенные за счет материнского капитала, не будут участвовать в расчете налогового вычета.

  • Более подробно о налоговом вычете при покупке квартиры с материнским капиталом, читайте на нашем сайте.
  • Есть вопрос или нужно заполнить декларацию 3-НДФЛ — регистрируйтесь в личном кабинете на нашем сайте!
  • …………………………………………………………………………………………………………………………………
  • Ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые выпуски!
Читайте также:  Транспортный налог для инвалидов в 2021 году

В следующем выпуске мы расскажем о том, как правильно продать квартиру, купленную с использованием материнского капитала. Не уходите, будет полезно!

Квартира, приобретенная с использованием материнского капитала: какие риски?

С 1 января 2007 года в РФ вступил в действие Федеральный закон “О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей”. Он был принят в целях улучшения демографической ситуации в стране и помощи семьям, имеющим двух и более детей.

 Несмотря на то, что цель данного закона определена как поддержка семей, имеющих детей, используемая терминология и порядок выплаты материнского капитала позволяет сказать, что данная выплата направлена прежде всего на поддержку матерей как социально незащищенную категорию граждан РФ.

Данная позиция подтверждается также Конституционным судом РФ.

Закон ввел понятие материнского (семейного) капитала (далее по тексту — материнский капитал) — средств федерального бюджета, передаваемых в бюджет ПФР на реализацию мер государственной поддержки.

Проще говоря, материнский капитал представляет собой денежную сумму, которая может быть использована семьей на определенные законом цели. Один из вариантов  использования средств материнского капитала — улучшение жилищных условий.

  • В этой статье мы поговорим о направлении материнского капитала на улучшение жилищных условий, обязанностях, которые налагает этот способ использования материнского капитала на собственника жилья и рисках при покупке квартиры, при приобретении которой был использован материнский капитал.
  • Материнский капитал может быть направлен на приобретение жилья любым законным образом или строительство жилого дома, а также на погашение кредита, взятого с целью приобретения жилого помещения.
    Использование материнского капитала накладывает определенные ограничения на приобретателя помещения. Он обязан оформить указанное жилое помещение в общую долевую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев:

  • после снятия обременения с жилого помещения — в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);
  • после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию — в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;
  • после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, — в случае участия в кооперативе;
  • после перечисления ПФР средств маткапитала — в остальных случаях.

Итак, в установленные законом сроки собственник должен оформить жилье в общую долевую собственность детей и родителей.

После регистрации права общей долевой собственности на недвижимость требования закона можно считать исполненными. Но далеко не все их исполняют.

Кто-то в силу низкой правовой культуры, а кто-то имеет умысел на мошенничество.  Какие влечет последствия нарушение данных требований?

В первую очередь, получить достоверные сведения о приобретении недвижимости ее продавцом с использованием средств материнского капитала при отсутствии желания на это самого продавца практически невозможно.

Нет какой-либо базы, позволяющей получить информацию об использовании материнского капитала. И нет оперативной системы контроля за исполнением собственником указанных требований закона.

Прокуратура и органы опеки стоят на страже защиты интересов несовершеннолетних, но все случаи нарушения закона отследить они не могут.

Поэтому возникают такие судебные дела, как приведенное ниже.

    Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.08.2016 по делу № 33-9775/2016 Одна сторона (УДА) обратилась к другой (КАС) с иском о признании права собственности. УДА приобрел у КАС квартиру и произвел оплату по договору, а она уклоняется от регистрации. КАС обратилась со встречным иском о признании заключенного договора недействительным на том основании, что при приобретении проданной квартиры она использовала средства маткапитала, но не выделила доли детям и не получила согласие органов опеки и попечительства на продажу. Суд удовлетворил  требования УДА, признав его добросовестным приобретателем, подчеркнув, что УДА не был поставлен в известность о приобретении квартиры  с использованием средств маткапитала. Это не могло быть ему известно из других источников, поскольку использование средств маткапитала было связано с погашением КАС кредита. Сведения об использовании средств маткапитала не носят публичный характер. Самостоятельно запросить в банке такие сведения УДА не мог, поскольку они составляют банковскую тайну.

В этом случае все кончилось хорошо, но судебная практика противоречива.

ВС Республики Татарстан  в апелляционном определении  от 4 апреля 2016 г.

по делу № 33-5998/2016 в сходной ситуации не признал покупателя добросовестным приобретателем, кроме прочего,  на основании того, что доказательств, свидетельствующих о принятии ею при заключении договора всех доступных мер должной осторожности, нет.

Сам факт того, продавец владел спорными объектами недолго и реализовал очень дешево,  по мнению суда, свидетельствуют о необходимости усомниться в «чистоте» сделки.  

Поэтому покупателю необходимо учитывать возможность неисполнения продавцом требований закона при покупке квартиры. Что должно насторожить?Приобретение продавцом квартиры после 2007 года и наличие у него 2 и более детей с датой рождения после 2007 года. 

Максимально обезопасить себя от покупки такого «кота в мешке» возможно путем внимательного изучения «истории» квартиры.

Сопоставив анкетные данные всех бывших собственников (возраст, семейное положение, наличие детей), полученные из домовой книги, ЕГРН и предыдущих договоров с гипотетической возможностью использования средств материнского капитала на покупку данного жилья, возможно, хоть и с большими оговорками, предположить дальнейшее развитие событий.

Например, если у молодой семьи 2 или более детей, второй из них родился уже после 2007 г., но в составе собственников этих детей нет, несомненно, будет не лишним запросить у продавца документы, подтверждающие порядок оплаты им квартиры.

Для того, чтобы обезопасить себя от дальнейших сюрпризов, покупатель может запросить у продавца справку об остатке средств материнского капитала из ПФР. Еще один вариант – внимательное изучение договора-основания возникновения права собственности у продавца на наличие в порядке расчетов сведений об использовании материнского капитала.

Также рекомендуем при проверке объекта недвижимости обязательно ознакомиться со всеми платежными документами по предшествующим сделкам с недвижимостью, обратить внимание на плательщика.

Однако нередко материнский капитал используется для погашения ипотечного кредита, при этом у продавца отсутствуют все платежные документы по погашению кредита, поэтому покупателю сложно узнать, был ли кредит погашен за счет средств материнского капитала.

При этом купить квартиру (иную жилую недвижимость) с использованием средств материнского капитала может даже не непосредственный продавец, а предыдущий собственник, в связи с чем выяснение этого обстоятельства для третьего собственника станет практически невозможным. Однако последствия совершения любых сделок с незаконно проданным имуществом, в покупке которого приняло участие государство, будут серьезными.

Но, даже если детей в паспорте продавца не значится вообще, это не значит, что их нет. Поэтому при любой покупке жилого помещения на вторичном рынке недвижимости, приобретенного продавцом после 2007 года:

  • изучите договор, на основании которого он владеет продаваемой квартирой;
  • проверьте внимательно все платежные документы (средства материнского капитала перечисляет непосредственно Пенсионный фонд России по заявлению владельца сертификата). При покупке квартиры с использованием кредитных средств средства материнского капитала могут направляться на погашение кредита, поэтому важно проверить также все документы, подтверждающие перечисление денег банку (как правило, у продавцов не сохраняются все подобные документы, но он может запросить соответствующие сведения в банке);
  • запросите у продавца квартиры справку из ПФР о получении/неполучении сертификата на материнский капитал, использовании средств с назначением платежа;
  • отразите в  договоре купли-продажи, что продавец гарантирует неиспользование средств материнского капитала при приобретении продаваемой квартиры, а также укажите реальную стоимость жилого помещения. 

Несмотря на указанные трудности, мы все-таки знаем, как получить достоверную информацию, использовал ли продавец при покупке жилья материнский капитал или нет. Позвоните нам или оставьте заявку, мы поможем вам проверить юридическую чистоту квартиры или жилого дома.

Если будет установлено, что продаваемая квартира покупалась с использованием средств материнского капитала, покупатель должен внимательно отнестись к составу собственников помещения, так как в этом случае все дети и супруг продавца должны иметь доли в праве собственности на нее.

Если же дети или супруг собственниками не являются и никогда не являлись, в дальнейшем указанные лица, а кроме них Пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки и попечительства могут обратиться в суд с заявлением о признании вашего договора купли-продажи недействительным.

Существующая судебная практика в подавляющем большинстве случаев складывается в пользу «слабой» стороны и суды признают такие договоры недействительными, что влечет обязанность покупателя возвратить продавцу купленную квартиру.

А вот с вопросом получения обратно уплаченных денежных средств не все так радужно – несостоявшийся продавец может быть неплатежеспособным и получить денежные средства покупатель сможет через много лет или не получит вовсе.

Юридическая фирма “Двитекс” оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, проверке чистоты недвижимости, оформлению документов и регистрации в Росреестре. Мы имеем богатый опыт выявления рисков при покупке недвижимости и знаем, как проверить, использовал ли продавец материнский капитал при покупке жилого помещения.

Полное юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Юридической фирме “Двитекс” включает в себя:

  • проверку с точки зрения “юридической чистоты” всех сделок, совершаемых с приобретаемой недвижимостью: заказ и анализ расширенной выписки из ЕГРН, проверка документов-оснований, в определенных случаях заказ и анализ архивной выписки из домовой книги, разрешения на строительство, документов на земельный участок, сведений из ПФР об использовании материнского капитала и т.д.;
  • проверку зарегистрированных прав и ограничений в отношении недвижимости;
  • проверку информации о продавце: наличие брака, сведений о банкротстве, действительность паспорта, имеющиеся судебные дела, исполнительные производства, которые характеризуют продавца как добросовестного контрагента;
  • проверку дополнительных документов в отношении продавца -юридического лица (наличие согласия на совершение крупной сделки, наличие полномочий у подписанта и т.д.)
  • полное документальное оформление сделки, в том числе сложных сделок (с альтернативой, ипотекой, материнским капиталом, покупка заложенной квартиры с одновременным переводом долга и т.д.);
  • сопровождение клиента в банке, при подписании сделки, приемке, иных процедурах;
  • регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Если вас интересуют юридические услуги по проверке «юридической чистоты» сделки», комплексному юридическому сопровождению сделки с недвижимостью, ознакомиться с условиями работы вы можете здесь. Услуги по сопровождению сделок с коммерческой недвижимостью здесь.

Регистрация права собственности и сделок в Росреестре без предоплаты здесь.

Комплексное юридическое сопровождение сделок с недвижимостью: полная проверка «юридической чистоты» сделки, юридическое сопровождение при подписании документов, в банке, подготовка договоров, актов, иных документов, регистрация перехода права собственности. Работаем без предоплаты.

Оплата услуг после успешного завершения сделки! Требуется консультация юриста? Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Ошибки, допускаемые при расчете имущественного налогового вычета с использованием материнского капитала

Информационно-аналитический отдел Администрации Ка… 24.08.2017 2436

Средства материнского (семейного) капитала не являются обычными государственными пособиями, выплатами или компенсациями. Эти средства направляются для обеспечения реализации дополнительных мероприятий государственной поддержки семей, имеющих детей.

Самым популярным вариантом использования материнского (семейного) капитала является приобретение жилья, по которому в дальнейшем налогоплательщиком (при наличии права) представляется декларация по ф.3-НДФЛ с заявлением имущественного налогового вычета по приобретению жилья и расчетом суммы налога к возврату.

Зачастую по незнанию закона или получению неквалифицированной консультации налогоплательщиками расчет имущественного налогового вычета ведется с учетом суммы использованного материнского (семейного) капитала.

Однако, согласно п.5 ст.220 Налогового кодекса РФ имущественный налоговый вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилого дома, квартиры, или доли в них для налогоплательщика производится, в частности за счет средств материнского (семейного) капитала.

Почему со средств материнского (семейного) капитала нельзя получить вычет? Потому что получение налогового вычета — это и есть возврат налога, уплаченного налогоплательщиком, а с материнского (семейного) капитала налог налогоплательщиком не платится, соответственно возвращать с него и нечего.

Согласно п.34 ст. 217 Налогового кодекса РФ сами средства материнского (семейного) капитала не подлежит обложению НДФЛ.

  • Разумеется, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в той части расходов, которые были произведены за счет собственных средств налогоплательщика без привлечения средств материнского (семейного) капитала.
  • Рассмотрим несколько примеров расчета имущественного налогового вычета с использованием средств материнского (семейного)капитала.
  • Пример №1.

Супруги в 2016 году приобрели квартиру стоимостью 3 850 000руб. При приобретении квартиры был использован материнский (семейный) капитал в размере 453 026руб. Остальная сумма выплачена за счет собственных средств.

Таким образом, каждый из супругов имеет право на максимальный размер вычета в пределах 2 000 000руб. При этом стоимость квартиры, по которой они могут получить вычет равна  3 396 974руб. (3 850 000 – 453 026).

Эту сумму супруги могут распределить между собой любым образом по договоренности, указав порядок распределения вычета в заявлении. Например, они могут поделить вычет пополам в сумме 1 698 487руб.  (3 396 974/2).

Пример №2.

Иванова А.А. получившая государственный сертификат приобрела квартиру за счет кредита в банке. Часть уплаты процентов за пользование кредитом она решила погасить за счет средств материнского (семейного) капитала. Общая сумма уплаченных процентов составила 563 000руб. из них 453 026руб. погашены средствами материнского (капитала) капитала. Ранее Иванова А.А.

получила имущественный налоговый вычет со стоимости квартиры в пределах 2 000 000руб. Также она вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных расходов по погашению процентов по кредиты по этому же объекту. Но вычет может быть предоставлен лишь в части средств (без учета доли, погашенной средствами материнского капитала) т.е.

в сумме 109 974руб. (563 000- 453026).

Следует отметить, что для получения консультации по заполнению деклараций ф.-3-НДФЛ налогоплательщикам следует обращаться в налоговый орган.

Мешает ли маткапитал получить налоговый вычет?

yulia25@list.ru/Depositphotos

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Те суммы долга, которые Вы погасите с помощью маткапитала, в имущественном вычете участвовать не будут.

Вы вправе подать документы на получение вычета: максимальная сумма покупки дома составляет 2 млн рублей (сумма вычета — 260 тысяч), сумма уплаченных процентов — 3 млн рублей (вычет — 390 тысяч).

Для получения вычета соберите и подайте в налоговую инспекцию необходимый комплект документов.

Как получить налоговый вычет, купив квартиру?

Можно ли получить налоговый вычет повторно?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Для получения налогового вычета необходимо подать декларацию по форме 3-НДФЛ, начиная с 2016 года. Однако нужно учесть, что часть средств, которая будет погашена материнским капиталом, учитываться не будет. В случае возникновения сложностей можно обратиться в налоговую инспекцию.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

  • Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, которая подробно описывает налоговые вычеты, которыми могут пользоваться граждане РФ, у Вас есть право на:
  • а) получение имущественного налогового вычета, предоставляемого один раз в жизни, при покупке недвижимости в сумме не более 260 тысяч рублей (сумма рассчитывается как 13% от 2 млн рублей, где 2 млн — это максимальная сумма затрат на приобретение недвижимости на одного человека, с которой предоставляется вычет);
  • б) на получение вычета по уплаченным процентам по ипотечному кредиту: максимальная сумма составляет 390 тысяч рублей (сумма рассчитывается как 13% от 3 млн рублей, где 3 млн рублей — установленный законодательством максимальный предел суммы уплаченных процентов).
  • Возврат налога при покупке жилья
  • Мешает ли продажа квартиры получить налоговый вычет?
  • В описанной ситуации Вы имеет право получить вычет за три предыдущих года в сумме 45,5 тысячи рублей при условии, что в эти три года Вы официально были трудоустроены и Ваш работодатель отчислял подоходный налог с выплачиваемой Вам заработной платы, а сумма уплаченных налогов составила не меньше 45,5 тысячи рублей.

Использование материнского капитала повлечет за собой уменьшение суммы, которую Вы потратили на приобретение дома и с которой Вы вправе получить имущественный налоговый вычет. Но это не проблема, так как с 2014 года Вы вправе распределить имущественный налоговый вычет на несколько объектов недвижимости. Соответственно, правильнее будет сначала заполнить налоговые декларации за три предшествующих года (форма 3-НДФЛ), а затем уже воспользоваться средствами материнского капитала.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Для точного расчета суммы, с которой можно получить имущественный налоговый вычет, нужно знать полную стоимость дома. Сразу отвечу на последний вопрос: материнский сертификат не помешает.

В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вправе получить имущественный налоговый вычет при покупке жилого дома на территории РФ.

Размер фактически понесенных на приобретение жилья расходов, с которых можно получить вычет, составляет 2 млн рублей (п. 3 ст. 220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет можно также получить с суммы расходов на уплату процентов по ипотечным кредитам, полученным на приобретение этой недвижимости.

Могу ли я получить налоговый вычет за два объекта?

За какие годы делают возврат налога по ипотечным процентам?

Максимальный размер процентов не может превышать 3 млн рублей (п. 4 ст. 220 НК РФ).Сумма средств материнского капитала, полученного для приобретения жилья или погашения ипотечного кредита, не учитывается при расчете расходов гражданина (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Таким образом, сумма, с которой будет получен имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилого дома, рассчитывается за вычетом суммы средств, полученных по сертификату на материнский капитал. Из стоимости дома нужно вычесть 453 026 рублей (размер маткапитала) и подать документы на получение вычета с остатка, не превышающего 2 млн рублей, а также с уплаченных процентов.

Насколько я понимаю из вопроса, сертификат пока не получен. Срок его получения обычно варьируется в пределах 30 дней. Затем Вам нужно обратиться в Пенсионный фонд и получить разрешение на его использование для погашения ипотеки. Налоговую декларацию 3-НДФЛ за три предыдущих года можно подать уже сейчас. Тогда средства материнского капитала указывать в декларации не нужно.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  4. Как получить налоговый вычет, если вы предприниматель?
  5. Могу ли я получить налоговый вычет, если работаю только 2 месяца?
  6. Инструкция: как подать налоговую декларацию 3-НДФЛ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Ссылка на основную публикацию