Как взыскать неустойки дду с застройщика за просрочку в 2019 году

Законодательство защищает гражданское население, решившееся на приобретение квартир по долевому участию, на государственном уровне. Судебные разбирательства по многочисленным случаям затянувшегося строительства, позволили внести поправки, благодаря которым ФЗ-214 стал работать намного эффективнее.

Чтобы защитить дольщика от неблагонадёжных строительных компаний, предусмотрена уголовная ответственность.

Принятие жёстких условий для предотвращения долгостроя и возможность получения неустойки за срыв сроков сдачи объектов, вселяют уверенность будущих новосёлов в получении жилья в оговоренный договором срок долевого строительства.

Представленная методика расчёта помогает покупателям недвижимости определить величину неустойки, которая положена им по закону. Однако судебная практика показывает, что не всегда, при начислении неустойки за просрочку условий сдачи объекта по ДДУ, суд стоит на стороне обманутых дольщиков.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Особенности расчета компенсации

В федеральном законе ФЗ-214 помещена методика расчёта компенсации и законность её получения со строительной организации.

Формула расчёта неустойки достаточно проста и доступна для понимания простых граждан. А возможности варьировать суммой, применяя утверждённые ставки на каждый из периодов просрочки, позволяет получить желаемую неустойку.

Однако выясняется, что покупатели не всегда правы, и по решению суда, насчитанная в рублях неустойка по ДДУ, снижается в десятки раз.

Можно подать иск в суд о взыскании компенсации по ДДУ по месту прописки. Покупатель выставляет свою претензию застройщику. Но, как показывает судебная практика, признание недействительности условий договора долевого участия происходит довольно часто. По каким причинам суд принимает сторону застройщика и отменяет претензии кредитора, хотя указанный в ДДУ срок сдачи объекта нарушается?

Для этого у суда есть другой инструмент – статья 333 ГК. Статья направлена на определение объективной величины компенсации за долгострой и называется «Уменьшение неустойки».

  • В первом пункте говорится о возможной несоразмерности выставленной суммы, которую суд вправе уменьшить до «разумной» величины. Для этого застройщику необходимо подать встречное заявление. Это условие обязательно должно быть выполнено.
  • Во втором пункте суду разрешается в исключительных случаях снизить неустойку по ДДУ, так как она приводит к необоснованному обогащению кредитора. Эта формулировка позволяет гибко подходить к определению величины компенсации.

Обращается внимание судов на тот факт, что поражающий фактор большого размера неустойки снижает её стимулирующее действие. И рассмотрение дел по её выплате сводится только к компенсации убытков.

В той же статье упоминается о праве дольщика на неустойку независимо от того, понёс ли покупатель убытки, и как велика насчитанная компенсация.

Но иллюзия быстро рассеивается, когда судебные эксперты уменьшают неустойку по ДДУ.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Статья 333 обращает внимание застройщика на необходимость предъявления обоснованной аргументации для снижения исковой суммы оппонента.

Почему снижается неустойка

В каждом конкретном случае суд внимательно рассматривает требование о выплате неустойки с расчётом её величины, и проверяет обоснованность применения больших процентных ставок.

  • Оценивает величину ущерба, который был нанесён истцу при несоблюдении ответчиком договорных сроков.
  • Принимает к рассмотрению доказательства, подтверждающие явную несоразмерность компенсации.
  • Строителям нельзя ссылаться на несоблюдение сроков подрядных организаций, на срывы поставок строительных материалов или поступления денежных средств на счета застройщика.

Судебная практика

Взыскание неустойки по ДДУ в судебной практике 2018 показывает неоднозначность подходов краевых судов в отношении подобных дел.

Насколько суд может снизить неустойку по ДДУ, покажет пример рассмотрения спора судом. Он снизил размер неустойки с 236 тыс. рублей до 10 тыс. рублей, хотя просрочка составляла 2/3 года. Суд нашёл, что продление сроков было незначительным, и на основании этого вынес решение об уменьшении претензии со стороны истца.

Штрафные санкции были тоже отменены из-за того, что застройщик пытался урегулировать отношения с кредитором до суда. Однако истец всё равно подал иск о взыскании неустойки.

После подачи апелляции, суд не изменил своё первое принятое решение, находя действия истца лишенными оснований.

Соискатель дошёл до второй кассации и получил ответ, что суд, уменьшивший исковую сумму в двадцать раз, не имел мотивов к нарушению правовых норм.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Суд принял сторону истца, заявив, что предложение о скидке на покупку новой квартиры, не является основанием для отмены взыскания штрафа.

Таким образом, сумма, взысканная судом, была необоснованно снижена.

Как убедить судебные органы

Кредитор обязан документально подтвердить претензии к застройщику, чтобы суду выставленная неустойка не показалась необоснованным обогащением за счёт строительной фирмы, каковым она является по умолчанию.

Самый весомый аргумент – заявить о ставках по коммерческим кредитам в случае просрочки. Подход к определению неустойки должен быть равнозначным штрафным санкциям по ипотечным договорам. Заёмщику не снизят платеж из-за просрочки, какими бы обоснованными не были причины.

Проживание кредитора на съёмной квартире в ожидании окончании строительства, тоже подтвердит весомость претензий. Однако, это дополнительные издержки, которые должен покрыть застройщик.

Размер неустойки не прописывается в договоре. На её величину влияет длительность просрочки, стоимость строящегося объекта и принятая в расчёт процентная ставка. Определение размера неустойки производится по методике, утверждённой законодательством и никто не вправе отменить выставленные претензии.

Закон о защите потребителей предусматривает взыскание штрафов в большем размере, чем полученный результат.

Чтобы доказать, что нарушение условий договора не является исключительным случаем, можно привести статистику подобных споров с данным застройщиком.

Чтобы выработать одинаковый подход к разрешению споров о взыскании компенсации по договорам долевого участия в строительстве, Верховный суд обобщил судебную практику в решении дел. Он предупредил суды о наступлении правовой ответственности при принятии решений в долевом строительстве с нарушением законодательства.

Было отмечено, что уведомление кредитора о продлении сроков строительства не освобождает застройщика от уплаты компенсации.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Верховный суд посоветовал придерживаться п.4 статьи 450 ГК при расторжении договоров в одностороннем порядке. Сторона разрывающая договор должна действовать добросовестно и разумно и доказать это практически.

Если застройщик после предъявления искового заявления перечисляет добровольно неустойку в меньшем размере кредитору, это не освобождает его от штрафных санкций и не может повлиять на сумму положенной компенсации.

При уклонении застройщика от положенной выплаты, ему предъявляется штраф в размере 50% от величины неустойки.

При сдаче объекта с выявленными нарушениями, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика их устранения. Также предлагается на выбор снизить стоимость жилого помещения или оплатить клиенту расходы по ремонту.

Суд в Европе

Если истец уверен в правоте предъявленных претензий к застройщику, но не мог добиться правды на Родине, у него остаётся последняя возможность обратиться в Евросуд. По прейскуранту, чтобы подать на рассмотрение жалобу в отказе взыскания неустойки по ДДУ, для физического лица определена стоимость предоставления услуг экспертов в пределах 50÷200 тыс. рублей.

В перечень юридических услуг входит подача первоначальной и основной жалоб, сопровождение по суду, оценка перспективы получения положительного ответа. Вся документация переводится на английский язык.

Как действовать

Гарантия после сдачи объекта распространяется на пятилетний период. Поэтому, если есть вопросы к застройщику по нарушению сроков сдачи объекта и выявлены явные или скрытые строительные дефекты, необходимо сразу начинать свою работу в этом направлении.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Нельзя просто отказаться от подписания акта по передаче жилья. Это впоследствии рассматривается как уклонение от принятия объекта.

Установлен претензионный порядок получения досудебного соглашения о неустойке по ДДУ. Необходимо составить претензию к застройщику. Не стоит полагаться на слова недобросовестного строителя, обещающего устранить недоделки сразу после сдачи объекта.

Определённого образца претензия не имеет:

  • Составляется бумага в двух экземплярах.
  • В правом верхнем углу указывается, кому направляется претензия и от кого.
  • Затем посередине листа пишется слово – претензия с точкой в конце.
  • С новой строки перечисляются все требования к застройщику. Документ подписывается и ставится дата подачи претензии.

Обращение к застройщику может быть индивидуальным или коллективным от группы участников долевого строительства.

Договор ДДУ при разводе

Супружеские пары могут, не дождавшись окончания выплаты по ипотечному договору, оформить расторжение брака. Они пытаются получить признание права собственности на имущество по ДДУ через суд. Судебная практика показывает, как производится раздел приобретённого жилья по ДДУ после развода, если ипотека не погашена.

В этом вопросе много нюансов и зависят они от того, когда было приобретено жильё и кем оплачивалось:

  • Если квартира по ДДУ приобретается до брака, то жильё принадлежит супругу, оплатившему его стоимость.
  • Если договор был оформлен на одного из членов семьи, а жильё оплачивалось после заключения брака, квартира делится поровну между участниками процесса, так как считается совместно нажитым имуществом.

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/sudebnaya-praktika-po-neustojke

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Последнее обновление: 10.12.2018

Вопрос:

Что делать, если Застройщик задерживает сдачу дома? Какая компенсация в этом случае положена дольщику? И как получить неустойку от Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ?

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 годуОтвет:

Любимое развлечение российских Девелоперов-Застройщиков на рынке долевого строительства – это затягивать сроки сдачи дома в эксплуатацию. И несмотря на то, что за такую задержку им грозит финансовое наказание (неустойка), просрочка передачи квартиры дольщику по Договору долевого участия случается до неприличия регулярно.

Что делать дольщику в этом случае, и на какую компенсацию он может рассчитывать? Государство здесь встает на сторону дольщика до такой степени, что позволяет ему не только компенсировать потерянное время, но даже и немного заработать на задержке строительства.

Разберем этот случай по порядку.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Порядок действий, если Застройщик нарушил срок сдачи дома

Если Застройщик нарушил предусмотренные в Договоре долевого участия (ДДУ) сроки сдачи дома и/или сроки передачи квартиры дольщику, то по требованию этого дольщика Застройщик обязан выплатить ему неустойку (пени).

Это прямо и однозначно указано в федеральном законе в п.2, ст.6, ФЗ-214.

При этом нужно иметь в виду, что Застройщик освобождается от выплаты неустойки, если он выполнил свои обязательства в срок, но передача квартиры не состоялась по вине самого дольщика – вследствие уклонения им от подписания Передаточного акта.

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

Досудебная претензия к Застройщику о нарушении сроков сдачи дома

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 годуВообще-то, юридически значимым согласно букве закона является не срок сдачи дома в эксплуатацию, а срок передачи квартиры дольщику, то есть момент подписания Передаточного акта. Именно эта дата должна быть указана в Договоре долевого участия, и нарушение именно этого срока (просрочка этой даты) влечет применение неустойки (пени) к Застройщику.

Читайте также:  Как написать жалобу в ржд?

Чтобы получить неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, нужно сначала направить ему досудебную претензию с требованием о выплате неустойки (пени) за задержку сдачи дома и передачи квартиры дольщику.

В этом претензионном письме указывается факт нарушения срока передачи квартиры согласно ДДУ, и размер положенной по закону неустойки (формула для ее расчета приведена ниже).

Если Застройщик откажется выплачивать неустойку добровольно, то эта письменная претензия затем будет являться основанием для взыскания с него штрафа (см. ниже), плюс к неустойке, за несвоевременную ее выплату.

Когда надо подавать претензию Застройщику о просрочке передачи квартиры?

Это можно делать как до подписания Передаточного акта (когда квартира еще не передана дольщику), так и после (когда квартира передана с нарушением срока).

В первом случае размер неустойки рассчитывается справочно за 1 день просрочки (см. ниже формулу), и указывается требование ее выплаты по день фактической (будущей) передачи квартиры.

Во втором случае неустойка рассчитывается сразу в полном объеме, исходя из фактической просрочки сдачи квартиры.

Образец претензии к Застройщику о выплате неустойки из-за нарушения сроков сдачи дома (сроков передачи квартиры по ДДУ) можно скачать здесь.

Претензия Застройщику с требованием выплаты неустойки составляется в 2-х экземплярах, и передается лично в офис строительной компании под роспись с печатью на экземпляре дольщика, или направляется заказным письмом с уведомлением и описью вложения.

Далее терпеливо ждем реакцию Застройщика. Ждем 30 дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они там не прописаны, то – статьей 12 закона N 59-ФЗ от 02.05.2006).

Если Застройщик признает свой косяк, и готов добровольно выплатить неустойку (пени) за задержку срока передачи объекта долевого строительства (квартиры), то вопрос закрывается. Дольщик предоставляет свой номер счета, а Застройщик переводит на него сумму неустойки. Дополнительный штраф в этом случае не взимается.

На практике, правда, Застройщик может попенять на местную администрацию или на недобросовестного подрядчика, и предложить дольщику уменьшить размер неустойки и/или растянуть срок ее выплаты.

Здесь уже каждый решает сам, соглашаться или нет, в зависимости от того, насколько юристы компании смогли разжалобить дольщика.

Но если предложение Застройщика о добровольной выплате неустойки принято, то рекомендуется закрепить его письменным соглашением сторон.

Расшифровка понятий «Девелопер», «Застройщик», «Заказчик», «Инвестор», и т.п. в контексте покупки квартиры в новостройке. Смотри в Глоссарии по ссылке.

Если же Застройщик не реагирует на претензию в течение месяца, это расценивается как отказ от выплаты неустойки. Тогда дольщик подает исковое заявление в суд, приложив к нему все необходимые документы и расчет исковых требований.

Но есть нюанс! Порядок досудебного разрешения споров (в т. ч. подачи претензии) может быть указан в самом тексте Договора долевого участия, и тогда дольщику придется следовать договорному порядку. Это может касаться формы составления, сроков подачи и сроков рассмотрения претензии.

При этом нужно понимать, что неправильно составленная досудебная претензия Застройщику о выплате неустойки, не будет иметь юридической силы. Чтобы составить ее грамотно, лучше обратиться за помощью к специализированным юристам.

Основные правила приемки новой квартиры у Застройщика – смотри в Глоссарии по ссылке.

Порядок получения компенсации за просрочку сдачи дома по ДДУ

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 годуПорядок взыскание неустойки с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ выглядит следующим образом:

  1. дольщик направляет Застройщику письменную претензию с требованием выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры;
  2. ожидание ответа строительной компании в течение 30 дней (если в договоре не указан другой срок рассмотрения претензии);
  3. подготовка и подача искового заявления в суд, с приложением необходимых документов и расчетами взыскиваемых с Застройщика сумм (см. ниже);
  4. предварительное слушание по делу;
  5. основное заседание суда и вынесение судебного решения;
  6. вступление решения суда в законную силу и получение исполнительного листа;
  7. исполнительное производство по взысканию неустойки с Застройщика (работа судебных приставов).

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Вместе с получением неустойки от Застройщика за задержку сдачи дома, дольщик, действуя через суд, может рассчитывать еще и на следующие дополнительные выплаты в качестве компенсации:

  • возмещение убытков, возникших вследствие нарушения сроков сдачи дома (например, расходов на вынужденную аренду жилья);
  • компенсации морального вреда (если дольщик, например, считает себя сильно обиженным и оскорбленным, и сумеет убедить в этом суд – ст.15, ФЗ «О защите прав потребителей»);
  • штраф в размере 50% от суммы, установленной судебным решением (в соответствии с п.6, ст.13, ФЗ «О защите прав потребителей») за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя;
  • возмещение судебных расходов.

Чтобы грамотно оформить судебный иск, взыскать через суд неустойку за просрочку сдачи дома, обосновать возникшие у дольщика убытки и моральный вред, нужны юридические навыки в подобных делах. Тут уже без специализированных юристов не обойтись.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

На-все-про-все понадобится порядка 5-6 месяцев. Если решение суда кого-то сильно не устроит и будет обжаловано, то может понадобиться еще 3-4 месяца.

Подавать исковое заявление можно как в период строительства дома, так и после его окончания. Но при этом нужно помнить про срок исковой давности: если после сдачи дома прошло более 3-х лет, то суд может отказать во взыскании неустойки со строительной компании.

Что делать дольщикам при банкротстве Застройщика – см. в этой заметке.

Расчет неустойки Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 годуРазмер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Что нужно знать для расчета неустойки по ДДУ?

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

  • Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
  • Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
  • Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
  • Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Формула расчета неустойки по ДДУ за просрочку передачи квартиры для дольщика-физлица выглядит так:

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х  количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле).

Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-1/kak-vzyskat-neustojku-s-zastrojshhika-za-prosrochku-peredachi-kvartiry-po-ddu/

Порядок взыскания неустойки по ДДУ с застройщика: пошаговая инструкция

Приобретая в собственность жилье в строящемся здании, счастливый новосел желает получить свою квартиру ровно в указанный срок. Однако зачастую бывают случаи, когда компания, ответственная за строительство, не выполняет указанные в договоре обязательства и не успевает сдать здание вовремя.

Гражданский кодекс ГФ гласит, что если права гражданина, заключившего договор, были нарушены, он вправе взыскать неустойку. Взыскание неустойки с застройщика представляет собой штраф, который уплачивается стороной, нарушившей условия сделки.

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Основания для взыскания

Основания для взыскания регулируются Федеральным Законом «Об участии в долевом строительстве» №214-ФЗ. Данный правовой акт гласит, что платежи подобного рода предусмотрены и для физических, и для юридических лиц.

Однако лишь на первый взгляд взыскание неустойки является простым и эффективным способом получения компенсации.

На практике для этого участнику строительства необходимо обосновать причинение ему убытков, а суды часто занижает заявленную сумму, ссылаясь на ее несоразмерность.

Условиями для выплат компенсации от застройщика являются:

  • неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
  • просрочка исполнения обязательства;
  • иное его ненадлежащее исполнение.

Подобное поведение застройщика чаще всего является следствием ведения строительства без надлежащего разрешения, возведения объекта недвижимости на земельном участке, для этого не предназначенного, и нарушения подписания акта приема-передачи здания в эксплуатацию.

Расчет неустойки

Законодательство РФ гласит, что каждый из сторон правовых отношений обязан нести ответственность за неисполнение требований договора или взятых на себя обязательств. В случае с договором долевого участия Федеральный закон предусматривает несколько видов неустойки в зависимости от конкретной ситуации.

  1. В размере 0,5% от стоимости товаров при оформлении договора с предварительной оплатой – взыскивается при нарушениях срока передачи по договору купли-продажи (статья 23. закона «О защите прав потребителей»).
  2. В размере 1% от стоимости товара – изымается при нарушениях сроков удовлетворения требований об устранении недостатков, замене товара, возмещении ущерба, понесенного потребителем, возврате денег за товар (в соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей»).
  3. В размере 3% от стоимости при нарушении условий договора о сроках выполнения работ.

Важно отметить, что законодательство предусматривает и несколько исключений из единого правила по срокам удовлетворения требований потребителя.

Так, период устранения недочетов в товаре, выявленных уже после заключения договора купли-продажи составляет не более 45 дней с даты возврата товара (статья 20 ФЗ).

Срок замены товара ненадлежащего качества ограничен неделей, однако в случае необходимости проведения экспертизы он увеличивается до 20 дней.

Правила расчета неустойки определены статьей 62 №214-ФЗ. По закону неустойка обязана быть выплачена стороной, нарушившей условия договора, в определенном размере за каждый день просрочки в соответствии со ставкой рефинансирования Центрального Банка РФ на момент исполнения обязательств.

Читайте также:  Право на получение двух видов пенсий одновременно в 2019 году

Формула

В зависимости от вида нарушений расчет неустойки по взысканию компенсации с застройщика будет отличаться.

Вариант 1. За несоблюдение сроков устранения недочетов неустойка рассчитывается по правилам, прописанным законом «О защите прав потребителей». В виде базовой принимается ставка по сумме, необходимой для устранения недостатков и конкретно от нее рассчитывается размер неустойки. Формула выглядит следующим образом:

Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

  • Сн = сумма неустойки (пени);
  • Ср – цена работ для устранения недостатков;
  • Nд – количество дней просрочки.

Вариант 2. Неустойка за нарушение сроков передачи объекта в соответствии со статьей 6 Закона №214-ФЗ. Она будет равняться 1/300 ставки рефинансирования в день за просрочку сдачи дома. При этом базовая сумма высчитывается согласно цене договора, то есть стоимости квартиры. Для физлиц (граждан РФ) размер неустойки удваивается – ставка принимается, исходя из расчета 1/150.

Формула следующая:

Сн = Сд × 1/300 × 7,75% × 2 ×Nд /100%, где:

  • Сн – сумма неустойки;
  • Сд – стоимость договора;
  • Nд – количество дней просрочки.

Первый днем в таком случае выступает день, следующий за крайним днем передачи объекта. Зачастую в строительстве указаны кварталы, например, срок окончания – 3 квартал 2018 года, значит, первым днем просрочки будет 1 октября. Последним днем принято считать день оформления акта приема-передачи.

Пример

Гражданин приобретает квартиру стоимостью в 2 000 000 рублей, однако застройщик задерживает сдачу на 150 дней. Ставка рефинансирования на данный момент приравнивается к значению ключевой ставки Банка России (7, 75%).

Формула будет выглядеть следующим образом (для физического лица, гражданина РФ): 2 000 000 * 150* 7,75 / 100/150 =155 000.

Итого, сумма неустойки составляет 155 000 рублей.

Порядок действий

Существует несколько способов взыскание неустойки с застройщика. Необходимо отметить, что добровольная компенсация от недобросовестной организации выплачивается крайне редко.

Несмотря на необычность такого явления, подобные случаи бывают на практике и дают возможность начать диалог застройщиком в конструктивном русле.

Однако чаще всего такие споры решаются в досудебном или в судебном порядке.

Досудебное взыскание

Крайне привычной и очень распространенной практикой в вопросе о взыскании компенсации является решение спора в досудебном порядке. Многие застройщики принципиально не желают решать спор с дольщиками без заявления с требованием об уплате неустойки, поэтому алгоритм действий для заявителя должен быть следующим.

Шаг 1. Составление претензии. Документ должен быть оформлен грамотно, с юридическим обоснованием. В нем необходимо указать точный адрес застройщика, адрес строительного объекта, данные по площади и описанию квартиры из договора долевого участия, ссылку на статью закона (статья 6 №214-ФЗ), в соответствии с которой дольщик требует выплату неустойки.

Шаг 2. Передача претензии застройщику с соблюдением определенных условий. Документы возможно передать лично в руки (при этом обязательно получить роспись сотрудника, принявшего бумаги) или отправить почтой, курьером, заказным письмом.

Помимо заявления к претензии необходимо приложить следующий пакет документов:

  • копию кассового чека;
  • акт приема денежных средств или иной документ, подтверждающий оплату.

Распространенной особенностью досудебного взыскания является попытка застройщиком обвинить дольщика в нелегитимности его требований.

Зачастую юрист компании демонстрирует заявителю документы, свидетельствующие о том, что дом имеет разрешение на ввод в эксплуатацию.

Дольщик должен понимать, что он требует с застройщика неустойку фактически за то, что тот не передал ему квартиру в установленном законом и договором порядке.

Ввод в эксплуатацию является иным действием, который застройщик обязан выполнить еще до передачи собственнику ключей. Соответственно, подобные заявления со стороны застройщика являются попытками избежать выплат компенсации.

Судебное взыскание

Если застройщик отказывается выплачивать неустойку и не выполняет принятые на себя обязательства, дольщику желательно обратиться в суд. Для этого необходимо действовать следующим образом.

Шаг 1. Составление искового заявления. Для правильного составления иска в договоре долевого строительства необходимо найти юридическое лицо, которое выступает застройщиком и указать ответчиком именно его. Основные законы, которым стоит апеллировать при написании иска – закон №214-ФЗ и Закон «О защите прав потребителей».

Шаг 2. Сбор необходимых документов. Помимо искового заявления в суд необходимо обратиться, имея на руках следующий пакет документов:

  • копии договора долевого строительства;
  • копии платежных документов (кассовые и товарные чеки);
  • досудебную претензию с подтверждением о получении ее застройщиком.

Шаг 3. Подача искового заявления. Иск можно подавать как по месту жительства, так и по месту строительства дома или по месторасположению регистрации юридического лица-ответчика. Профессиональные юристы советуют выполнять это действие через арбитраж, поскольку вероятность принятия положительного решения через арбитражный суд значительно возрастает.

Шаг 4. Отправка пакета документов. Заявитель может отправить документы в суд заказным письмом или передать их, обратившись в судебную инстанцию лично.

Шаг 5. Рассмотрение дела. В первых судебных инстанциях дело рассматривается в течение двух месяцев, однако застройщик может сознательно затягивать процесс. Также необходимо учитывать, что если первая инстанция выиграна заявителем, то, скорее всего, застройщик подаст апелляцию, на рассмотрение которой может уйти еще до полугода.

Шаг 6. Вынесение решения. В результате рассмотрения дела суд принимает решение о полном или частичном удовлетворении требований заявителя. Зачастую дольщики могут столкнуться со значительным уменьшением неустойки, однако распространено мнение, что судебные органы, удаленные от центральных регионов, более расположены к дольщикам и взыскивают большие суммы в их пользу.

Шаг 7. Получение решения суда на руки. Для того чтобы получить решение, следует обязательно контактировать с работниками суда в течение всего процесса.

Важно также выяснить, каким числом будет датирован документ – датой заседания или датой фактического изготовления мотивировочной части – от этого будет зависеть, с какого периода стартует срок на апелляционное обжалование.

При получении документа на руки требуется тщательно его прочитать — решение должно быть законным, обоснованным, изложенные факты в тексте обязаны соответствовать действительности.

Важно понимать, что если случай дольщика оказался спорным, а сумма неустойки – значительной, есть смысл обратиться к профессиональным юристам, чтобы гарантированно выиграть дело. Многие компании, которые оказывают подобные услуги, работают без предоплаты, а расчет с ними происходит уже после оглашения положительного решения суда.

Исполнение решения: судебная практика

Судебная практика демонстрирует, что чаще всего в требованиях дольщиков о выплате неустойки суд отказывает из-за недостаточной доказательной базы, то есть из-за отсутствия нужных документов в процессе. Заявителям необходимо быть максимально внимательными при составлении искового заявления и при сборе документов в приложениях к нему. В таком случае выиграть суд и добиться выплат будет намного проще.

Исполнение решения является самой важной частью процесса взыскания, поскольку можно получить положительное решение суда, но не взыскать деньги.

Если застройщик добровольно не желает выплачивать причитающиеся компенсации в течение 10 дней, то дольщику рекомендуется оформлять исполнительный лист. Для этого необходимо написать заявление в свободной форме и передать его в канцелярию суда, принявшего решение.

Это возможно сделать только после вступления судебного постановления в законную силу, а срок его оформления занимает одну рабочую неделю.

Существует несколько вариантов принудительного взыскания – через банк или с помощью судебных приставов.

При выборе первого варианта дольщик должен обратиться в кредитную организацию, которая работает с расчетным счетом застройщика и подать заявление с оригиналом исполнительного листа.

Следует помнить, что застройщик может иметь не один открытый счет, а узнать об этом стоит заранее в налоговой инспекции.

Узнать обо всех счетах организации требуется для того, чтобы в случае отказа одного банка переадресовать свое требование в другой – действуя таким образом, дольщик сможет быстрее взыскать свои деньги.

Если же ни на одном из расчетных счетов средств у застройщика нет, то необходимо обращаться к приставам. В этом случае вероятность получения средств снижаются, поскольку деньги, на которые возможно обратить взыскание неустойки по ДДУ с застройщика, обычно находится на счетах.

Но приставы обладают особыми полномочиями, поэтому могут арестовать счет в пределах нужной суммы.

Вопрос-ответ

Зачастую у дольщиков в процессе взыскания с застройщика компенсации возникает множество вопросов, связанных с нюансами данной процедуры.

Неустойка с застройщика по 214-ФЗ: до подписания акта или после?

Судебная практика показывает, что взыскать средства с недобросовестного застройщика можно как до подписания акта, так и после него.

Так, если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик имеет право взыскивать неустойку сразу, не дожидаясь сдачи дома. Подобные действия оправданы также в случае прекращения строительства или неадекватной реакции застройщика на запросы собственников.

Если же строительные работы продолжаются или выдвигаются предложения о продлении сроков строительства, то лучше будет подождать благополучного окончания строительных работ, получить квартиру, проверить ее состояние и уже после решать вопрос о взыскании.

Сколько стоят услуги юриста по взысканию неустойки?

Стоимость подобных услуг будет зависеть от множества факторов: сложности дела, трудозатрат, суммы иска и благонадежности застройщика. Немаловажную роль будут играть и обстоятельства дела, размеры иска.

На данный момент консультация по спорам с застройщиком с профессиональным адвокатом будет стоить приблизительно 1 500-3 000 рублей. Все остальные услуги, предполагающие участие юриста в деле, будут оплачиваться в зависимости от суммы взыскания уже после решения суда.

Что делать, если был заключен договор переуступки прав?

В случае возникновения подобной ситуации по договору уступки права требования дольщик вправе предъявлять исковые требования по взысканию неустойки с застройщика.

Даже если при предъявлении досудебной претензии застройщик предоставляет дополнительное соглашение о продлении сроков сдачи дома по договору цессии, то данное соглашение будет касаться только договорных обязательств между компаниями, но не будет иметь отношения к обязательствам компании-застройщика перед физическим лицом, поскольку в отношении объекта договора присутствует факт смены его стороны.

Где найти образцы документов?

Образец претензии к застройщику

Шаблон досудебной претензии вы можете найти здесь: https://yadi.sk/i/deXuI0dUyoFlIQ

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Исковое заявление о взыскании неустойки

Пример иска мы поместили сюда: https://yadi.sk/i/2Mbn18kzl7cDag

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

В заключение следует отметить, что взыскание неустойки с застройщика является сложной, однако выполнимой процедурой. Она может затрудняться полным отсутствием средств у компании-застройщика, особенно, если она находится в предбанкротном состоянии, а на ее счетах нет денег. В связи с этим рекомендуется проверять организацию, с которой дольщик заключают договор, еще перед совершением сделки.

Источник: https://dolg-faq.ru/baza-znanij/vzyskanie-neustojki-po-ddu.html

Все что нужно знать о взыскание Неустойки с Застройщика по ДДУ в 2019 году

Все что нужно знать о взыскание Неустойки с Застройщика по ДДУ в 2019 году

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Сегодня мы с Вами поговорим о самой актуальной информации связанной с взысканием Неустойки с Застройщика в 2019 году

И так, что полагается по закону в случае просрочки в передачи квартиры? Двойная ставка рефинансирования. Она постоянно меняется, но примерно в среднем это около 16% годовых. Актуальный расчет можно сделать на нашем сайте в калькуляторе.

Плюс к Неустойке можно получить 50% штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке. То есть, допустим, что просрочка в передачи квартиры у Вас составила 1 год и Неустойка набежала 1 миллионов рублей, то в случае неудовлетворении Вашей претензии Суд накладывает в Вашу пользу штраф в размере 50% и Вы получаете в общей сложности 1 миллион 500 тысяч.

Давайте теперь посмотрим, как дела обстоят на практике в 2019 году. Казалось бы, штраф существенный и Застройщику не выгодно не выплачивать Вам Вашу законную Неустойку иначе Суд жестоко накажет!!! Или не накажет?) На практики Застройщики давно уже привыкли, что Суд снижает законную Неустойку по своему собственному усмотрению со ссылкой на ст. 333 ГК РФ.

Юристы давно шуточно окрестили эту статью 3 топора.  В итоге из теоретических полтора миллиона Вы можете получить 150 тысяч рублей, и это уже на та сумма что может испугать Застройщика и по этой причине 99% Застройщиков не боятся претензий от Дольщиков, и не удовлетворяют ее в добровольном порядке.

Сколько реально можно получить Неустойки поговорим ниже, сейчас мы расскажем, когда нужно озадачится вопросом взыскания Неустойки.

Когда подавать иск к Застройщику?

Мы рекомендуем обращаться с претензией к Застройщику, как только у Вас образуется просрочка, буквально на следующий день. Причины этому две.

Самый важный вопрос не какую сумму Вы получите по суду сумму, а стоит ли вообще судится, ведь если с Застройщика нечего взять, то все остальные вопросы нет смысл обсуждать. Какая разница присудят в вашу пользу миллион рублей или 10 если по факту Вы не получите ничего.

И Вам нужно запомнить золотое правило, чем ближе к завершению сдачи объекта, тем меньше денег остается у застройщика.

Дело в том, что большая часть Застройщиков предвидя возможные иски со стороны Дольщиков, заранее выстраивают свою структура таким образом, чтобы не платить по решениям Судов.

Технику берут в аренду, с Землей на которой стоит Ваш дом ничего сделать нельзя, а на будет принадлежать всем дольщикам, у Застройщика есть по сути один актив — это квартиры, которые будут построены, но и их часто Застройщики продают на подконтрольные Компании.

И вторая причина заключается в том, что, взыскивая Неустойку за мелкие периоды в совокупности Вы в конечном счете получите больше Неустойки. Так устроена психология, судьи меньше срезают маленькие суммы и больше срезают большие суммы. Это правило верно для суда Общей юрисдикции, у Арбитражного суда несколько иные правила.

Написав претензию на следующий день после образования просрочки — это не будет означать, что Вы будете взыскивать Неустойку только за 1 день. Дело в том, что суд — это не быстрый процесс и Вы получите Неустойку не за день, а на момент вынесения решения.

А это как правило происходит через 3 месяца с момента направления претензии. Т.е. написав претензию на следующий день с момента начала просрочки Вы получите Неустойку минимум за 3 месяца просрочки.

И взыскание Неустойки поэтапно убьёт сразу две цели: получите больше Неустойки и реально ее получите, в отличие от тек, кто откладывает это на потом.

Как же получить максимальную Неустойку и 50% штраф?

Первое, Вы получите 100% от исковых требований, когда Застройщик не заявит о применение ст. 333 ГК РФ. К сожалению, такое бывает только, когда у Застройщика пустые счета, тогда, когда застройщику становится все равно какая сумма будет фигурировать в решении. Ведь реальных денег Вы не получите.

Второе, это выбрать правильную подсудность. Как же это сделать?

По поводу всей России сказать не могу, но те регионы где мы присутствуем или у нас есть партнерские отношения с местными Юристами говорят, что ситуация примерно похожая на наш регион.

Итак, что у нас в Московском регионе:

Начнем с Арбитражного суда Московской области. Это самый предсказуемый Суд. Судьи действуют как единый слаженный организм. Судьи удовлетворяют Неустойку ровно от 50% суммы заявленных требований. То есть, из полтора миллионов Вам дадут 750 000 рублей и это очень неплохой результат!

Следующим по списку – Арбитражный Суд г. Москвы. Здесь ситуация не столь стабильна и все зависит от того к какому судье Вы попадете. К примеру, Рыбин Дмитрий Сергеевич больше на стороне Дольщиков и склонен удовлетворять требования потребителей на 100% от заявленных требований.

К примеру, недавно он удовлетворил нам иск на сумму 11 899 948 рублей, это самое максимальное удовлетворения исковых требование по нашей отрасли, по крайне мере я не видел больше.

Если я вдруг приукрашиваю заслуги нашей Компании пусть коллеги конкуренты в комментариях похвастаются ссылками на свои достижения.

Бывают судьи, которые дают намного меньше. К примеру, судья Ламонова Татьяна Андреевна, дает самый низкий процент от заявленных требований. Это примерно 20% от исковых требований.

А40-178937/2017 04.07.2018 3 302 359,00 450000 13,62662267
А40-56430/2018

Источник: http://www.s-u-d.ru/vopros-otvet/vse-chto-nuzhno-znat-o-vzyskanie-neustojki-s-zastrojshchika-po-ddu-v-2019-godu

Вс рф: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику законно

Как взыскать неустойки ДДУ с застройщика за просрочку в 2019 году

Застройщик, который задерживает передачу объекта долевого строительства, уплачивает дольщику-потребителю законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно, при этом заранее снижать такую неустойку по правилам ст. 333 Гражданского кодекса нельзя (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 сентября 2018 г. № 11-КГ18-21).

Эту правовую позицию сформулировал ВС РФ, рассматривая спор между медлительным застройщиком и участником долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) был оплачен дольщиком полностью (в том числе ипотекой) и в срок, а вот сдача дома «запаздывает» уже на пару лет.

Причем за первые полгода просрочки дольщик уже отсудил неустойку, предусмотренную Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Однако просрочка исполнения ДДУ все увеличивается, и вот пришлось пойти в суд заново.

В этот раз дольщик попросил суд – помимо неустойки за уже набежавшие новые полгода – присудить ему еще и неустойку за каждый будущий день просрочки впредь до передачи квартиры из расчета в 300 руб. за сутки ожидания.

Районный суд счел просьбу справедливой и вынес решение об удовлетворении иска.

Однако это вызвало возмущение застройщика. В апелляционной жалобе он написал, что, во-первых, когда придет время платить неустойку за будущую просрочку, он, застройщик, намерен будет просить суд о снижении неустойки по мотивам исключительных обстоятельств и явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения ДДУ (ст. 333 ГК РФ).

А если суд присудит эту неустойку прямо сейчас, то снизить-то ее потом по ст. 333 ГК РФ уже не получится. А во-вторых, если застройщик станет выплачивать законную неустойку в полном размере, то это негативно скажется на его хозяйственно-финансовом положении, стройка затормозится еще сильнее, а может, и совсем остановится.

Тогда пострадает не только истец, но и все остальные, более лояльные, клиенты.

Апелляционный суд счел эти доводы заслуживающими внимания и в «будущей» неустойке дольщику отказал, потому что установление размера такой неустойки будет нарушать права ответчика на её снижение по соответствующему заявлению. Дольщику суд отметил, что права его и не нарушены, ведь он может в любой момент вновь по проторенной дорожке обратится в суд с новым самостоятельным иском за новой порцией неустойки.

Дольщик обратился за защитой в ВС РФ. Апелляционное определение было отменено по следующим мотивам:

  • по смыслу ст. 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ), о чем указано и в п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7. Присуждая такую неустойку, суд в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства, причем день фактического исполнения тоже включается в период расчета неустойки. А конкретный расчет сумм, начисляемых после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем;
  • застройщик как коммерческая организация в случае нарушения срока передачи квартиры уплачивает гражданину – дольщику законную неустойку за каждый день просрочки до дня фактического исполнения обязательства, то есть и на будущее время включительно. Такая неустойка может быть снижена судом только по обоснованному заявлению ответчика и в исключительных случаях с учетом конкретных обстоятельств допущенного нарушения, в связи с чем размер присужденной неустойки на будущее время не может быть снижен по правилам ст. 333 ГК РФ;
  • заявление застройщика о том, что уплата неустойки в том размере, который установлен законом, отдалит срок сдачи объекта в эксплуатацию, суду следовало оценить. Причем оценить с учетом ст. 309 ГК РФ о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом;
  • неверным является утверждение, что истцы не лишены права обратиться с требованием о взыскании неустойки за новый период нарушения обязательства по передаче квартиры. Ведь участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, и никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Следовательно, суд должен и защитить нарушенные прав дольщиков, и способствовать предупреждению будущих нарушений их прав, и стимулировать застройщика – виновного участника гражданского оборота – к надлежащему исполнению своих обязательств. 

В связи с этим дело отправлено на новый апелляционный пересмотр, в ходе которого суду субъекта РФ надлежит учесть доводы судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1224163/

Ссылка на основную публикацию